如图，中国从2010年存量大概0.5-0.6亿方左右购物中心面积，增加到22年5亿平方面积，增长近10倍，是增加了还是减少了？
有些人说，我怎么感觉减少了，那是你眼睛出了问题，不能理解商业的变化，就这么简单，人口数没增加，人只会出现在固定的物理空间，一边人多了，另一边就人少了，市场会变迁，只看点去解释面，盲人摸象。
集合性商业街盒子，在切割全市场的份额，因为这是一种更高效的商业模式。

感觉这个东西，不值钱，投资是要剥离感觉，数据能体现很多东西，人的记忆非常不真实，而且基于采样点的偏离，也非常大，靠感觉，是非常不理性的。
市中心某个商业点，客流量下滑，很正常，很多城市都有这个变化（城市骨架都在扩张，交通的延申，导致多中心化普遍出现），但动不动10倍就来了，这显然是白日梦。

中国近十几年，处于城镇化最高速区间，规划都是按车行尺度来的，大尺度空间，开车+轨道交通，对步行街极为不利，它都是规划好的商业中心节点，人的步行体力被节约了，靠交通配套，然后体力在室内步行街盒子释放，因为这个效率更高。
几百个商铺，用电梯连接，直接能连到停车位，和地铁站，大多数人，没有想过体力这个事情，传统步行街，对人的体力是极为不友好的，所以，从省力的角度，室内盒子步行街更高效，和外卖道理差不多。

这是23年购物中心变化，开业398个，关门16个，当然我觉得关门的太少了，不健康，开业的也太多了，不健康。

人在哪，商业就在哪，除非线上化，能有限跨越物理的距离，比如美团和盒马，能把一些5公里的步行需求吸收进来，传统这些需求，都是门口街铺解决。
绝对的标品，彻底线上化了，非标的杂货，也基本彻底线上化了。
线下要做的，就是感觉冲击大的，需要手去触摸，需要拿起来看，需要鼻子闻，需要人的交互，而且够贵，决策够复杂的东西。
前两天说徐家汇客流量大幅下降那个，徐家汇我相信客流量是有相当比例的下滑，但是徐家汇的港汇恒隆，10年前租金是10亿港币，现在涨到15亿人民币了（我没有还原汇率去对比）。
这个保值，主要是老城区人群是整体财富暴增的，他们消费能力大幅提升，这是线下商业成长的主要逻辑，从整个行业可以看到，租金的主要成长，来自于产品单价的暴增。
单价的暴增，通胀来自于我上边说的部分，再就是重度服务性，需要人去完成的内容比较多，这就适合线下去做，纯粹货物的贸易，线上化比例会越来越高，而且不可逆转。

换个说法，足够赚钱并且能随着时间增长越来越赚钱的生意逐渐在减少。以前经常看到的实体店有烟酒店，服装店，小超市，发廊，按摩店，早教中心，教培中心，地产中介…

总需求就那么多，电商生意好，自然实体就惨点，电商容易快速形成头部效应，而实体形成头部效应的速度要慢很多，头部效应形成寡头，财富…………，……，……。

那人不是傻就是坏，根本不考虑整体环境。我们这浙江小县背靠义乌小百货，出口家纺，水晶一直很不错，电商销售沙发垫，水晶也是全国第一，亚马逊境外电商也很多。就这样，空置商铺越来越多，市中心旺铺4万降到2万，一年还没出租出去，内陆可想而知 不是直播电商影响是啥意思？

房租高——租不出去——降价——租不出去——继续降价——租出去了。
个人以为，从长期来说，决定租金高低的并不是“持有人的定价”，而是“承租人的利润水平”。
“承租人的核心诉求是赚钱”
存在的，也许都是合理的

如果同样的东西
实体卖10块，需要自己去买。
网上卖8块，还给你送到家。
那工薪阶级 打工族会选哪个？？
还需要答案么

知府，天河城开了几十年的稻香年初关店了，房租太高

商业地产要慎重。 一铺穷三代啊。。
昨天有个温州老乡把买在长沙万达金街的铺子卖了。
7间铺子 卖了140W， 血亏600W....

到日本大城市热门地段的商场或购物中心考察一下你会发现，很多店铺竟然在卖蔬菜水果肉类等基本食品，价格跟超市也差不多，一些商场里甚至卖蔬菜的还不止一家，有些甚至是租给个人经营的。如果店租贵的的话是毫无胜算的。中国电商之所以如此发达，恰恰是很多实体店的开发商或运营商在电商出现以前享福享惯了，获取垄断利润成习惯了，没有任何动力去为吸引消费者和店铺租赁者服务，加上二十年来的房地产大发展带来的租金泡沫导致居高难下的租赁成本，以至于电商一出现后实体商业就溃不成军。现在反而有点矫枉过正了。

核心是快递小哥成本低，给小哥们把待遇提上来，保险社保买起来，实体店生意就好起来了

大概十几年前我就发表过这个观点，但是最近有点不同的看法，直播其实可以理解为大的团购，对生产企业大额度采购，尤其是预购是可以大幅度降低生产端成本的，这是以前渠道所不具备的能力。