$保利发展(SH600048)$ $保利物业(06049)$ $海底捞(06862)$
随着房地产规模从18万亿，到13万亿，到10万亿，今年估计到8万亿，进入了一个由市场力量自发调节的平衡点，后地产时代迎来的新的机会在哪？！
（1）房地产仍具备极大的机会，但机会会是结构化的。城市端，未来城市之间分化会较为严重，以北上广深杭为代表的强一线城市，及成都、南京、武汉为代表的强二线城市，人口仍然是持续的导入及优化，这些城市仍然有持续性的需求支撑，绝大部分三四线城市核心区好地段好配套的改善型产品仍将有需求；产品端，未来新的住房供给将会是全面的高质量的产品，核心区位+低容积率+高赠送+强配套，此类产品相对以前供应的新房，具备极大的使用及保值能力，会是未来的主流。房企端，未来随着90%以上房企退出这个市场，留下来的头部企业，将会分享绝大部分新房市场的份额和利润，预计未来头部企业10%市场份额，6000~8000亿销售额，净利润5%，仍将有400~500亿利润（如果加上存量资产运营的利润，预计100亿），同比成熟市场后的美国及日本头部房企，市值10PE，总市值仍将出现5000亿以上房企。
（2）物业管理服务长期发展前景开阔。预计到2025年，物业服务市场规模将达到2.5万亿元（住宅业态总规模有望实现388亿平方米，非住宅物业管理行业总规模有望实现156亿平方米），占GDP的1.8%。物业服务作为轻资产运营，ROE较高，现金流普遍大于净利率，且利润均可用于分红回报，具备极好的生意模式，且未来是个万亿级别的赛道，头部企业如果能占了5%的市场份额，将会成为在管面积20亿㎡，营收600亿，净利率60亿以上的轻资产公司，市值至少千亿以上。
（3）消费行业变革，刚性消费品的消费降级，非刚性消费品的消费升级。衣食住行能省则省，平价服装品牌、预制菜和速冻食品、二手交易市场开始蓬勃发展。充满青春体验感的行业却开始消费升级，这类行业的重点词是“取悦自己”，如健身行业，美容护理行业、口腔护理行业、心理疗愈、大健康行业。
（4）餐饮市场规模已突破5万亿，连锁餐饮迎来在存量博弈的时代，餐饮行业经历了一轮洗牌，强者恒强的马太效应愈发明显。实践证明，优秀的餐饮企业通过修炼自身内功，仍能度过漫长的冬天，实现逆势扩张。后房地产时代，随着房地产对经济的调整，餐饮业一度陷入低迷，行业加速出清，中小企业与个体户出，连锁餐饮企业抓住了细分市场的存量整合机会，类似海底捞这种头部优秀的餐饮企业受益于连锁化率提升，甚至穿越周期实现大市值的潜力。日本酒店/旅游/餐饮行业估值分别约为 12X/5X/39X，餐饮行 业处于领先水平；从各国餐饮企业估值横向比较来看，美国/英国/中国香港餐饮 行业的估值分别约为 26X/25X/17X,皆远低于同期日本餐饮行业的 39X，同比各个成熟国家，餐饮企业未来估值仍具备巨大的提升空间。
14亿庞大人口的国内消费市场，随着经济企稳，房地产进入新一轮高质量发展周期，大家信心回归，未来必将是充满美好的。