$碧桂园服务(06098)$ 其实我之前想了挺久就是物业公司到底能不能赚钱，能不能抵御住通胀。现在的结论就是还是能赚钱的。随着通胀单个项目可能利润率下滑但是可以通过新旧替代大概保持整个公司的利润率，尤其是行业头部公司。而且未来利润率下滑过程一定慢于过去十年。
先说第一点，新房交付都是给自家物业公司做的，或者小房地产公司就给自己亲朋好友做，这说明啥？就是新盘物业一定是好东西，能赚钱，不能赚钱怎么可能会这样？物业确实有缴费率问题，但是不影响新盘物业确实赚钱这个结论。可能一方面是缴费率还是不错的，无赖没有那么多。或者就是物业公司以收定支，确保单个项目是赚钱状态。
第二，新盘老化还能不能持续赚钱？有可能利润率有个下滑过程，比如从新盘时的30%以上下滑到百分之十左右，但是这个过程会非常缓慢。想想过去十年保安工资从一千涨到现在三四千四五千，但是未来十年应该是不可能涨到七八千了。随着GDP增速放缓，收入增长也会放缓。现在十年小区还算是次新盘，都还是各大物业公司外拓的重点项目，说明还是挣钱的，真的不赚钱谁去投标？万物云甚至带资进场拓展二手小区。
二三十年的小区是未来的缩影，当时是几毛钱物业费，这些小区或者是物业涨价或者就是物业撤场，每年只交一两百的卫生费。物业撤场后整个小区比较破败，绿化 卫生 公用设施 上下水都会有各种问题，房价比周边次新低很多。
我觉得未来物业一定是走向市场化，没有免费午餐，想让小区维护好卫生好就必须掏钱，不掏钱就影响房价。当然这里面困难不少，因为是集体利益总有想搭便车不掏钱的，有个囚徒困境的意思。