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原报告 观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：新鸿基地产旗下的投资性房地产项目在为其带来经营性收入的同时，也借助资产证券化等方式，有效提高企业资金的使用效率。
观点指数 持有优质绿色资产成为房企发行绿色债券的底气。
2月末，上海证券交易所更新显示，中信建投-上海国金中心办公楼二期2-8期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目状态更新为已受理，拟发行总额70亿元。
值得一提的是，以上海国金中心办公楼二期低区部分（6-18层）作为标的物业的“中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划”于2022年9月成功定价，首期规模20.01亿元。
该专项计划是以基础资产产生的现金流作为第一还款来源，也就是说，标的物业本身的运营和增值情况至关重要，本次获受理的70亿元ABS产品亦同理。
其中关于上海国金中心二期办公楼项目业主是宏益(上海)企业发展有限公司，物业管理公司为启胜管理服务有限公司，共计57层，物业费54元/平方米/月，获得LEED铂金级可持续发展认证。
虽然新鸿基地产没有在财报中披露该办公楼的具体运营数据。不过其在2023/24年度中期业绩报告中提及，上海国金中心项目的双子式甲级办公大楼在项目区位以及环保方面表现突出，是内地和跨国大型金融机构的办公选址，整体出租率继续保持高水平。
除此之外，新鸿基地产旗下的投资性房地产项目在为其带来经营性收入的同时，也借助资产证券化等方式，有效提高企业资金的使用效率。
大额融资
2月29日，上海证券交易所信息披露显示，中信建投-上海国金中心办公楼二期2-8期绿色资产支持专项计划（碳中和）已获受理，受理日期为2024年2月2日，拟发行总额70亿元。
本次计划发行债券品种为ABS，原始权益人是新沪达贸易（上海）有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司。
观点指数从天眼查获知，新沪达贸易（上海）有限公司成立于2015年9月1日，注册资本1000万人民币，法定代表人刘德扬。
这并非新鸿基首次发行办公楼绿色资产支持专项计划。
2021年9月14日，“中信建投-上海国金中心办公楼二期1-4期绿色资产支持专项计划”获上交所受理，于同年11月4日获上交所通过。债券品种为ABS，拟发行金额110亿元，原始权益人为宏益（上海）企业发展有限公司，计划管理人为中信建投证券股份有限公司。
2022年9月21日，新沪达贸易（上海）有限公司作为原始权益人的“中信建投-上海国金中心办公楼二期1期绿色资产支持专项计划”在上交所成功定价。储架规模110亿元，首期规模20.01亿元，其中优先级20亿，AAA，期限不超过18年（3+3+3+3+3+3）年，每半年付息并固定摊还本金，发行利率2.85%，发行成本有明显优势；次级100万，发行人自持。
本期债券产品说明书中提到，新沪达公司的主营业务为新鸿基集团在内地的设备、物资的采购，主营业务成本均为商品销售成本。
该专项计划是以基础资产产生的现金流作为第一还款来源，以物业资产运营净收入超额覆盖、物业资产抵押、物业资产运营收入质押、差额支付承诺作为综合信用保障的产品。也就是说，大单融资更多考验的是标的物业本身的运营和增值情况，本次获受理的70亿元ABS产品亦同理。
产品标的物业为上海国金中心二期写字楼低区部分（6-18层），借款人/出质人/抵押人/物业持有人为宏益（上海）企业发展有限公司，差额支付承诺人为新鸿基地产发展有限公司。
据2月28日新鸿基地产公布的2023/24年度中期业绩报告中显示，2023年下半年，新鸿基地产收入录得275.42亿港元，同比增长0.42%，其中香港、内地和其他地区收入分别录得243.69亿港元、31.41亿港元以及0.32亿港元。可见，香港地区是新鸿基地产收入的最主要来源。
在撇除投资物业公平值变动的影响后，公司股东基础溢利为89.06亿港元，去年同期为94.65亿港元。下半年，新鸿基地产来自物业销售的溢利为20.4亿港元，去年同期为33.66亿港元，同比减少约39.4%。
租金收入方面，得益于内地收租物业和香港零售物业租金收入的增长，新鸿基地产去年下半年净租金收入按年上升5%至93.26亿港元。
同时，财报中披露新鸿基地产继续利用在岸人民币建筑贷款支付内地项目的建筑开支，报告期内发行了8亿元的五年期离岸人民币债券和13.5亿元的两年期离岸人民币债券。
截至2023年12月底，新鸿基地产的总借贷额中，有约41%为港元定息债项或以人民币为单位的债务。以美元为单位的借贷亦已全数掉期为港元借贷。
此外，去年10月，新鸿基地产已向香港联合交易所申请批准100亿美元发行债务工具计划上市；去年5月与18家主要的国际及本地银行签署275亿港元银团贷款。
绿色债券融资有着明显的利率优势，本次获受理的碳中和债券融资或有助于新鸿基在投资物业上的发展，加快布局内地市场。
存量资产转现金需求
上文提到的上海国金中心项目位于上海浦东陆家嘴金融商贸区的核心地段，东邻金茂大厦，西接正大广场。新鸿基地产所占权益为100%，总楼面面积超34万平方米，包括甲级办公楼、上海国金中心商场、上海浦东丽思卡尔顿酒店以及服务式公寓国金汇。
数据来源：公开资料，观点指数整理
据新鸿基地产官网披露，上海国金中心的建筑设计在环保方面达最高水平，曾获得多个国际及内地奖项，属于上海首批获得美国绿色建筑委员会颁发节能与环保设计 (LEED) 正式金级证书的办公楼发展项目。
陆家嘴作为中国第一个金融贸易区，同时也是上海最重要的金融集聚区，是多数跨国银行的大中华及东亚总部所在地。基于产业集聚以及项目优势，坐落在陆家嘴商务区的上海国金中心办公楼吸引了不少金融机构、服务机构的入驻。
办公楼租户和运营表现上，新鸿基地产在2023/24年度中期业绩报告中称，上海国金中心项目的双子式甲级办公大楼坐落于基座商场之上，是内地和跨国大型金融机构的办公选址，整体出租率继续保持较高水平。
上海国金中心办公楼由国金中心一期和国金中心二期两座甲级写字楼组成， 其中汇丰银行总行租用了国金中心一期办公楼的53000平方米，20层整层办公楼面，并获得冠名权，因此国金中心一期办公楼被称为汇丰银行大厦。
其中国金中心二期业主是宏益(上海)企业发展有限公司，物业管理公司为启胜管理服务有限公司，共计57层，物业费54元/平方米/月，获得LEED铂金级可持续发展认证。
虽然财报中没有具体披露国金中心二期办公楼的运营数据。不过仲量联行线上办公租赁平台显示，目前国金中心二期办公楼仅剩2个可租单元，分别是50层1780平方米空间和52层1330平方米空间。
据观点指数了解，国金中心二期办公楼租户主要包括瑞士信贷、德意志银行、高盛、安理国际律师事务所、思杰系统、蒙特利尔银行以及北欧斯安银行等。
概括地说，上海国金中心二期办公楼在项目运营、出租率、租户结构等方面有不错的表现。
数据来源：观点指数整理
商场部分，通过引入高端消费品牌满足高端消费人群的需求，如CHANEL、Christian Dior、HERMèS、LOUIS VUITTON等。同时以餐饮、服饰、化妆品、箱包、珠宝等多元业态的组合贴近客户需求。
上海国金中心办公楼租户给项目的商场、服务式产品等业态带来了一定的客流，同时，周边高端商业对写字楼的反哺作用也不言而喻。
综合上文来看，也就不难理解为何上海国金中心二期办公楼能够作为标的物业推动新鸿基地产实现大单融资。
图片来源：新鸿基地产2023/24年度中期业绩报告
2月28日披露的2023/24年度中期业绩报告中显示，截至2023年12月31日，新鸿基地产投资物业资产值4088.15亿港元，同比增长1.3%。其中香港已落成物业估值为2722.38亿港元，加权平均资本化率为5.1%；在内地已落成物业估值760.67亿港元，加权平均资本化率6.6%。
去年下半年，香港的物业投资组合继续带来经常性收入，总租金收入89.41亿港元，同比增长2%，主要是零售物业续租租金上涨带动。
数据来源：新鸿基地产2022年年报，观点指数整理
内地投资物业方面，下半年受零售物业租金收入增加带动，加上租金宽减期结束，连同所占合营项目的收入，新鸿基地产在内地的总租金收入28.96亿元，同比上升16%。
据2022年年报显示，新鸿基地产内地在营商业物业共计16个，包括上海国金中心、广州天环、成都环贸ICD等重点项目，布局上覆盖北京、长三角、大湾区、成都等城市。
新鸿基地产在内地在营的自持商业物业共16个，总计面积约218.8万平米。其中，商业117.9万方，占比53.9%；办公楼81.9万方，占比37.4%；酒店16.2万方，占比约7.4%。
今年年初，南京国金中心商场正式开业，总楼面面积约10万平米。
位于上海徐家汇的ITC第三期项目余下部分包括370米高的B座办公大楼，预计将于2025年竣工，B座大楼和已经落成的A座大楼均为甲级写字楼。商场ITC Maison总楼面面积约260万平方尺，预计将于2025年期分阶段开业。
此外，杭州、广州等地的投资物业正在持续推进中。这些投资物业无疑是新鸿基地产的底气。
资产盘活可以说是房企将存量转为现金的需求，新鸿基地产旗下的投资性房地产项目给其带来经营性收入的同时，借助资产证券化等方式，盘活存量货值，将有效促进企业资金使用效率、持续提升造血能力。
发债底气
项目可持续发展方面，去年年底，新鸿基地产旗下位于上海徐家汇商圈的徐家汇中心ITC再度获得三项LEED铂金级认证，包括一期One ITC、二期Two ITC获LEED既有建筑(LEED O+M:EB)铂金级认证，主地块三期A座办公楼获LEED核心与外壳(LEED BD+C:CS)铂金级认证。
至此，新鸿基地产位于上海的四座地标综合体项目均已取得LEED铂金级认证。
据其公布的2023/24年度中期业绩报告，其称将持续提升在环境、社会及管治（ESG）方面的表现。同时，新鸿基地产首次被纳入道琼斯可持续发展亚太指数(DJSIAsiaPacific)，已跻身亚太区前20%的公司之列。
可以看出，新鸿基对绿色概念的关注不减，同时绿色低碳的发展也能为企业带来更多的发债空间。
据交易商协会发布的2023年度ESG债务融资工具发行人公示披露，2023年全年绿色债务融资工具共发行215只，金融近2000亿元，发行只数和规模位居绿色公司信用类债券市场首位。
其中碳中和债共发行51只，金额总计745.94亿元（含ABN），募集资金用途聚焦于清洁能源产业、基础设施绿色升级等领域，具备较明显的碳减排效益。
从数据来看，2023年绿债市场规模继续增长。
除新鸿基地产外，近两年金茂、金融街、中海等房企均有发行碳中和债的相关动作。
今年2月26日，“金茂申万-上海金茂大厦第3期绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所成功发行，规模34.99亿元，期限为5+5+5年，票面利率3.20％，总储架规模100亿。
2023年初，金融街成功发行“金融街中心（碳中和）绿色资产支持专项计划”，发行规模85亿元，产品期限18年。
2022年，中海成功发行“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，发行规模50.01亿元，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.35%。
以上提到的三单资产证券化产品的基础资产分别为上海浦东新区的金茂大厦、北京西城区的金融街中心以及上海黄浦区的甲级写字楼上海中海国际中心和购物中心上海中海环宇荟。
持有优质绿色资产成为房企发绿色债券的底气，这倒逼企业注重绿色建筑，因此绿色建筑产业或将成为房地产行业的一个重要发展方向。
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