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$恒隆集团(00010)$ 昨天又朋友提到恒隆都快10%的股息率了，想着它是收租的，跟传统的销售型物业有所不同，这个股息率买它妥妥的比买它的商铺强啊，初步看了下资产负债率也不算高
33%，在房地产行业里也算低杠杆的清流了，所以来了兴趣把它2023年的年报翻了一下
但是看到它的负债项的时候...
年报没啥问题，整体符合预期，美中不足的是：已建成未销售增长了一些，分红少了一些。在下行周期里能做到这样，在地产界已经算优等生了。
地产行业的研究，现阶段主要看资产质量和现金流，报表如何结算利润，仅仅用于验证预期而已。绿城存量土地中，21年拿地偏下沉，价格也高，地产行情整体下行，这批地就变成了累赘，随着行情继续下行，20年下半年的部分土地也开始变成累赘，所以，24年报表结算利润依然不乐观（结算高价地+资产减值）；后面22，23年的增量土地，公司拿地权限收归总部，拿地质量非常高，这部分潜在利润很高；24年地产行业销售继续下行，各公司拿地策略都开始“怂”了，每家都想拿城市核心区域，叠加部分城市土拍限价取消，拿地潜在利润又开始走低，要解决这个问题，房地产行情需要走强，不然房企们可拿地的范围收缩，竞争会变激烈。
房地产是周期性行业，行业低谷鬼故事多，资产减值、业绩暴雷，房子卖不动现金流不畅，后被金融机构挤兑………我们投地产股到底是投什么？对，投土地升值。房企赚钱分为两部分：土地增值的利润，土地加工成房子的利润，房企是十倍杠杆的生意，周期底部不死，并且保持规模，行业上行期，土地增值，房企甚至可以获得自身市值几倍的土地增值利润；土地加工成房子那部分，受周期影响相对小，这也是绿城管理在下行期表现优于绿城中国的原因之一。
投重资产的地产股，赚的就是行业上行周期，土地增值的钱，在下行周期，利润低，资产减值，根本不重要，置换手上的资产，让现金流转起来，保持杠杆率和销售规模，保证融资通畅，等待上行周期。
地产依然是国家经济支柱之一，这一轮行业出清可以说已经出清过头，虽然现在行情依然很差，但是我却越来越有信心，横有多长，竖有多高，下一轮地产上行，地产公司的表现，一定超乎大部分人的预期。
忘记说高价地销售情况了，这一部分建议看@开心的小白兔 的资料，他很勤奋很敬业，资料数据详实，分析问题客观公正，从不乱吹。关注他一定能让你学到很多
$绿城中国(03900)$
年报没啥问题，整体符合预期，美中不足的是：已建成未销售增长了一些，分红少了一些。在下行周期里能做到这样，在地产界已经算优等生了。
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房地产是周期性行业，行业低谷鬼故事多，资产减值、业绩暴雷，房子卖不动现金流不畅，后被金融机构挤兑………我们投地产股到底是投什么？对，投土地升值。房企赚钱分为两部分：土地增值的利润，土地加工成房子的利润，房企是十倍杠杆的生意，周期底部不死，并且保持规模，行业上行期，土地增值，房企甚至可以获得自身市值几倍的土地增值利润；土地加工成房子那部分，受周期影响相对小，这也是绿城管理在下行期表现优于绿城中国的原因之一。
投重资产的地产股，赚的就是行业上行周期，土地增值的钱，在下行周期，利润低，资产减值，根本不重要，置换手上的资产，让现金流转起来，保持杠杆率和销售规模，保证融资通畅，等待上行周期。
地产依然是国家经济支柱之一，这一轮行业出清可以说已经出清过头，虽然现在行情依然很差，但是我却越来越有信心，横有多长，竖有多高，下一轮地产上行，地产公司的表现，一定超乎大部分人的预期。
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$绿城中国(03900)$