$新城悦服务(01755)$ 新城控股如果上岸 =新城悦十倍。
现在新城悦核心利润6—7亿，估值比有些深度雷的民企还低，账户现金19亿，借给新城车位押金五亿多，可变现金融资产五亿多，这样算，换成现金30亿人民币了，现在市值才22亿港币。 另外仔细看年报，去年物业服务增长17.5%，团餐增长26.4%，公共资源服务增长44.7%，这种大环境下，还能有这种增长另外年报明显洗澡了，应收款减值差不多2.8亿，金融资产减值2.55亿 商誉计提0.5亿，未来五年，核心利润超10亿，已成定局，年分红七到八亿也不是没有可能。现在股息9%，未来大概率继续高增长。
最后说下新城控股，和新城悦的关联交易控制的不错，比同行好不少，有息负债降到了571亿，年利息支出35亿，而今年吾悦租金大概会到125亿。如果能熬过今年，把一部分贷款换成经营贷，新城就正式上岸了。建议这里新城悦可以配置一部分，等新城上岸，右侧再加一部分。
最后还是不明白港股为啥这么便宜，如果从一级市场并购新城悦，按核心利润10倍估值加账户现金，对价起码100亿了。 但利率不断走低，未来是非常利好物业这个行业的，当你钱存银行只有1%的利息或者无利息的时候，3%的股息都会变得香喷喷的。更何况新城悦这种未来股息有可能到30%的公司。
$碧桂园服务(06098)$ $雅生活服务(03319)$