最近读了半夏投资关于地产行业的观点，有几点个人的思考，整理出来作为个人的投资记录；
1、房地产企业的价值首先看资产的价值
我倾向于认同这样的说法，房地产企业的价值短期依赖资产的价值，主要是因为房地产的高杠杆使得其拥有很大的资产规模，资产价格波动带来的资产价值的变化，相对企业每年的盈利能力规模很大；
以万科为例，总资产大约2万亿，净资产大约4000亿，80%负债率，其土储的价值约1万亿，假设房价下跌10%，资产价值就减少了1000亿，万科现在房地产业务的净利润约200亿出头，相当于跌去了5年的净利润；因此资产价值的变化对房地产企业短期的价值影响最大，会比业绩修复的影响更大；
因此，房地产企业是否能在短期有表现，主要看房价是否会上涨；如果期待业绩恢复带来价值的上升，要先把资产价值减少的包袱还了之后才可以，而这个包袱至少要3~5年才可以还的清；
2、市场恢复后，供给能力是否会很快恢复
假设市场温和恢复，也即销售量和销售价格都温和的复苏，行业的供给能力如何？
对于暴雷的企业，假设其短期内不具备恢复信用发债的能力，只能通过经营盈利带来现金流；这类企业会随着销售量和销售价格的温和复苏，慢慢会有更多的经营性现金流流入，多出来的现金流一方面要保交房，一方面要还债和利息；短期内可能也不具备买地的能力，管理层出于安全的考虑，应该会保留一定的现金流，而不会全部用来买地；新增的现金流应该会用土储新开工，带来更多的销售，带来后续的现金流；由于只能通过经营性盈利带来现金流，所以行业复苏后，企业的周转速度也会比较慢；
没暴雷但不具备发债能力的房企，和上面的企业其实差不多，靠经营性现金流周转起来的速度会比较慢；
在行业温和复苏后，真正能较快周转起来的企业，要么是账上剩余资金还比较多，要么是发债或融资能力较通畅的企业；
行业温和复苏后，供给能力能否快速恢复取决于行业的发债能力，这是后续观测的关键指标；不具备发债能力的企业，只能靠经营性现金流入支持下一轮的周转，复苏的过程会比较慢；个人判断温和复苏下，大量的中尾部的企业很难恢复发债的能力，经过这个教训后，银行应该不会在温和复苏的情况下，敢给中小房地产企业大量放贷，这个结论也支持未暴雷企业市占率会提升的判断；
3、未来行业会温和复苏吗
目前业内比较公认的观点是，房地产行业的需求的底部在10~12万亿，郁亮在股东会上认为底部是12万亿，如果这个观点是正确的话，那现在就是量的底部；
半夏认为房价会温和上涨，其主要依据是当前已开工未销售库存，以平均2000万平米的速度下降；不过保利财报表示当前行业去库存的压力比较大；关于库存的分析这篇文章（链接：网页链接）也值得参考；
个人的判断是短期内还不会出现库存不足的情况，一方面当前的库存还很大，另一个方面即便是销售量温和的复苏，相较以前的销售量还是会小很多，因此当前的库存需要销售的时间也还比较长；至于未来会不会随着库存的消耗出现供给不足的情况，以及出现之后是否可以很快的补充库存，目前还不是很好判断，不好判断的原因是，消耗库存需要的时间比较长，企业有足够的时间补库存，使得行业不会出现库存明显不足的情况，从而使得房价不会因库存不足上涨；
22年全国的新房价格是下降的，主要原因是很多企业现金流压力很大，因此牺牲利润甚至是亏本销售（22年有企业降价销售被政府叫停的新闻，可见企业的现金流压力之大）；当企业扛过可这段市场规模减少的阶段后，也就是行业的销售量止跌企稳，存活下来的企业现金流压力也会降下来，届时房地产公司销售的时候会有利润要求，因此，房价会慢慢的恢复；