炮灰大神 的讨论

谢谢解答。我有点疑惑，收益率10%的标的应该在任何时候都很抢手。
为什么大放水前夕这样的房产会大量存在呢

真正的原因谁也难说，但是事后非要总结的话大概也有几点：
1. 最主要的是，房租收益率10%并不是真实收益率，只是月租金乘以12除以总价。日语有个专门的词叫“表面利回り”,顾名思义就是表面上的利益率。首先不一定能保持满租，其次房东要承担房产税，再次房东要承担物业费和修缮积立金（这个在日本还是比较凶猛，90平米公寓的公寓新房每个月500块rmb，五年房龄750块，十年房龄1000块，20年房龄1500，30年房龄以上搞不好每个月2000rmb），第四房子里修修补补要房东出钱（比如换个空调，除了空调价格，安装费也要1000rmb），第五一般房东不会亲自管房子，通过中介还要给中介分管理费。。。等等，综合算下来也许实际收益率只有5%了。

是，很难买到，就算有价格也上去了，租金收益率就没有那个数了。安倍经济学也就是开始大放水的前夕是到处黄金，那时股市8000点，东京四千万日元就能买不错的房子，一亿多就能买到二手旧楼做投资。现在股市38000点，住宅动不动就一亿日元起，已经很难到收益率高的投资标的了。中国炒房团大规模涌入，日本人接受不了的价格他们大举扫货，因为中国人眼里租金收益率有4%就算高的。电视节目里和新闻里时不时出现20多岁留学生全款买下东京高级公寓的消息。。。

谢谢你的回答，这是我目前网上看到的最好的对日本房产的论述。

找不到的原因是没有挂牌了么

不敢当！感谢🙏

来得还都是些中国“精英”，包括地产精英。比如有名的王石，和老婆在东京开办了“乔迁party”，入场费37w日元（新闻说的），高朋满座，乐不思蜀[俏皮]咳咳，扯远了

4. 11年大地震以后损失惨重，经济惨淡，外国人吓跑了不少，租金连带放假都趴在地板上。。。
后来出现了英明的安倍先总理，其思路就是破釜沉舟，放大水放洪水，无限印钞，实行国债收益率曲线控制（将十年国债收益率控制在0.25%以下，如果超过，就由央行放水收购国债直至收益率低于0.25）。于是全球人士看到了，走过路过不错过，炒起来了，日经从8000炒到38000，房子翻倍，东京接近3倍。主要还是看外国人，毕竟日本股市66%的交易量来自外国资金，而房子主要靠中国人。去年东京新房同比年涨幅一度达到50%，同时中国人数量同比增长25%。。。

3. 有点像现在港股不少股息率10%的票一样，你图利息反而亏本金。泡沫破裂后股市房市下跌20年，都跌出惯性了，整整一代人民众（相当于中国90后）脑子里，完全没有投资的概念，认为铁定是亏钱的，毕竟爹娘的教训太惨烈，还有众所周知日本高龄少子化，房产投资要看长期，投资个房子十几年后有没有人来接盘，大家充满了疑虑。中国房价涨20年，众人都忘乎所以，估计都不知道房子有折旧这件事：要是每年5%收益率，20年后收回本金，然而房子折旧归零了，搞了个寂寞（当然售价不一定归零，如果是一栋的话还有土地可卖，但折旧肯定是要考虑的）

2. 还有隐性的风险因素。在中国租房和买房其实是两个市场，租房子不能落户不能上学，只能住一下还要担心房东赶人，所以租金相对房价能非常低。在日本租房直接户口就放进去了，小孩学区也有了，房东都不能随便进租客的门，合同不到期租客根本赶不走（上法庭基本都会败诉），房东是会有不安全感的，要靠租金来补偿的[加油]