| 发布于: | 雪球 | 回复：25 | 喜欢：0 |
你只需要考虑碧桂园服务的基础物业管理服务收入，这一块是有持续性的，不考虑任何增值服务收入，按照这话逻辑可以推算出它最低估值，碧桂园服务郊区大盘导致它毛利高，净利润率按照12.5%计算，融创服务这些在一线二线城市多的净利润率按照10%计算，暴雷公司按照去年年底数据核算，碧桂园服务新城悦等没有暴雷的按照明年暴雷今年年底数据推算，碧桂园服务并购形成的商誉和开发商欠款都属于一次性损益影响不大，碧服高位配股相对低位配够增加了最底层资产的价值，碧桂园服务基础物业利润即使未来不增长或微增长，只要它资金不挪用有息负债0给估值20-30PE，市值在600-900亿港币，融创服务给\15-20被PE估值80-100亿港币（跟大家认为它低估不同结论），如果后面物业公司资金被挪用，基础物业由于服务质量下降就会迅速被其他物业替换，估值要归零。
目前看估值提升难度比较高，主业增值服务是个长期过程，短期缺乏想象力，最主要的是民营物业受地产影响大幅杀估值，压低了物业整体估值…
估值来自三个方面：安全性+确定性+成长性，民营物业因为安全性和确定性差（地产暴雷+注水+造假可能），导致估值很低，而绿城服务安全性高（没爹+注水）+确定性高（合约在管比高）+成长性一般（20-25%），所以估值还行（也可能跟着其它民营物业杀估值），其它央企物业由于合约在管比一般，所以未来成长不好说，但是爹能给的支持很大。
未来成长还是看外拓+主业增值服务
地产由于有有息负债，所以是没有底的，物业是有底部的，现在物业跟随地产一起下跌，但是后面必然会分化，物业跌倒基础物业服务的价值底部是跌不动的，现在大家认同的央企物业估值打到很高了，业主增值服务和非业主增值服务都享受高估值，这些都属于一次收入给这么高估值市场或许会重新定价，现在民企物业这一块基本都估值为0.
我按照自己的理解和逻辑说一下主业增值服务——
1类似社区团购，一般是大单品（酒+米之类的），因为量大，价格比互联网更便宜，并且保真。
2居家服务（水电维修或者打扫），由于物业跑不了（可以吵架），不像互联网，弄得不好别人收钱就跑了
3社区广告（电梯+户外），楼盘越多越密集，更有议价权
前两点现在做的比较成熟，还有频率比较低的保险（物业信用比个人好），车生活等等，逻辑还是物业跑不了（多次博弈），以及与地产有关的家具家电+装修，养老和教育也在探索
高估值肯定是你说的那个上面的综合因素导致的，宝龙商业能级本身就低，租金收益率自然也低，作为民企融资成本又高，运营商业物业劣势就很大，所以正常情况估值给十倍左右合理。然而，这大锅目前母公司债务展期直接导致报表没人信了，那就只能用PB估了，PE个位数也能理解，而且跌起来深不见底。
你的质疑有道理，因为我不是业内人士，只能通过报表回答你，以绿城服务为例（普通民营物业有注水），类似社区团购业务是主业增值服务中的大头（比如过节的酒和茶叶等，单价高，吃商家返利都不错）。
还有你说的跳单，这方面物业有自己的保洁和维修，人员可以重复使用，并且物业的信用比人强（人流动性大，物业很难），特别是低频的维修，很难为了一点钱找熟人。物业有天然流量，节约了广告成本，价格可能和外面差不多
增长还是看地产给的+外拓+主业增值服务不断丰富…核心还是面积增长
未来地产给的面积对增长影响越来越小，主要是外拓，需要品牌和服务，背景也同样重要（比如中建对中海）…
不知道为什么看好华润（华润合约在管比不高，除了商业，住宅比较一般），还有中海应该比保利好（保利公共服务太多了），还有不知道兄台怎么看绿城服务？
要具体分析，对收入结构具体分析，央企估值已经给的充足了，目前个人认为央企物业没有投资意义，民企物业按照基础物业给估值是已经非常低了，市场总会有纠错的一天，就像以前民企物业估值比央企估值贵不少（民企物业水分大）。