估值的核心是安全性+确定性+成长性，目前看物业从看重成长性转变为安全性，所以国企物业估值比民营物业高…现在安全性高的物业20-30pe，地产暴雷的10pe以内，其余在中间主业增值服务很多并不是一次性的（比如社区团购，维修保洁，社区广告等），其它主业增值（家居家电装修车位）和非主业增值都和地产销售有关，这块民企物业由于地产风险，市场认为没有持续性导致注水消失…