重估的商铺看成没卖出的货值,这么算还是不够保守,因为这部分货值可能永远不售,我建议直接剔除历年公允税后增值并将剩余投资物业净资产打五折为宜。(这种状态下的投资物业净资roe 也仅有10%)。
或者另一种算法:投资物业净资产=租金收益*0.65*10。(即,租金收入扣10%管理运营费,再扣25%所得税,然后给予十倍市盈率)
说明如下:
1 所有数据均以人民币计量,价格取4月7日收盘价,港股按汇率0.888折算成RMB
2 净资产取自2016年年报,并扣除资本化的永续债后进行了还原
3 权益土地储备面积摘取2016年年报公告的数据,保利由于还未出年报,未公布具体数据,暂时借用2015年的数据,待年报公布后再做更新
4 销售均价取2016年的合约销售均价
5 静态估值(NAV)=净资产+预估货值净利润,反映公司的清算价值,未考虑公司成长性及经营风险因素
6 调整后估值=静态估值*成长系数*债务风险系数*规模系数*融资渠道系数,反映经成长性及抗风险能力调整后的价值
7 成长系数取近5年(2011-2016年)公司复合增长率-行业平均复合增长率之差做为成长溢价或折价
8 债务风险系数=风险系数1*风险系数2*风险系数3
风险系数1:总负债/总资产,小于85%=1,85%-90%=0.95,大于90%=0.9
风险系数2:有息负债/净资产,小于200%=1,200%-400%=0.95,大于400%=0.9
风险系数3:有息负债利率综合利率,小于5.5%=1,5.5%-7.5%=0.95,大于7.5%=0.9
9 规模系数:按销售规模排名,排名前10=1,排名10-30=0.9,排名30后=0.85
10 融资渠道系数:A+H=1,仅A=0.95,仅H=0.9
重估的商铺看成没卖出的货值,这么算还是不够保守,因为这部分货值可能永远不售,我建议直接剔除历年公允税后增值并将剩余投资物业净资产打五折为宜。(这种状态下的投资物业净资roe 也仅有10%)。
或者另一种算法:投资物业净资产=租金收益*0.65*10。(即,租金收入扣10%管理运营费,再扣25%所得税,然后给予十倍市盈率)
open question:
风险系数1为什么是 1/0.95/0.9的区分而不是 其他,例如1/0.6/0.3的区分,或者0.8/0.4/0.1?
与债务相关的风险系数定的过于宽泛,是否是历史上诸多因债务而起的公司破产原因。
又或者,根据目前所知的信息,根本无法确认这个所谓风险系数的概率。
融资渠道系数也不科学。这个要看信用评级的。
8 债务风险系数=风险系数1*风险系数2*风险系数3
风险系数1:总负债/总资产,小于85%=1,85%-90%=0.95,大于90%=0.9
风险系数2:有息负债/净资产,小于200%=1,200%-400%=0.95,大于400%=0.9
风险系数3:有息负债利率综合利率,小于5.5%=1,5.5%-7.5%=0.95,大于7.5%=0.9
这个远远不够。如果房子连续两个季度卖不动,这个风险是致命的
风险系数不够。
新城控股觉得如何?
银行同质化高,这种评分比较 有一定的可行性,但是地产还是得深入研究分析,毕竟公司的运营差别巨大,
虽然我觉着忙格的模糊的正确比精确的错误很对,不过对楼主的数据分享还是点赞
为什么没有金地
【收息必睇】全天候港股统计 竟然呢个板块最高息!
2017-04-08 16:25 来源: 20170408
公路及内房股,称霸2016年度派息榜。全年业绩期结束不久,本报按彭博资讯综合超过260只已公布全年业绩、并有派息港股的数据,发现企业派息明显变豪爽,未计特别息的派息比率高于40%者佔35%,2015年度则不足30%,而纵使港股首季大升,但多达37%股份股息率仍逾3厘,撇除传统高息股,内房及公路基建板块可成食息一族寻宝地。
20大高股息率股份中,内房竟可稳佔四席,其馀近半为传统高息股如公用、房讬及银行股。派息最和味内房为富力地产(2777)及合景泰富(1813),按上周四收市价计,股息率高逾8厘,后者派息比率虽然只有36%,但按年增幅已近10个百分点,并另派特别息;其馀首创置业(2868)及世房(813)股息率亦约6厘,后者派息比率达五成;而旭辉(884)及龙湖(960)等在一轮急升后,股息率仍有约4厘。惟投资者要留意,中资企业需徵收10%股息税。
雄安潛力黑馬公路及基建股则以路劲基建(1098)最疏爽,去年全年派68仙,派息比率达40%,而虽然股价由去年底6.5元水平,升至上周四逼10元,但股息率亦近7厘,难怪股价越升越有。其馀高派息公路股还包括越秀交通(1052)及宁沪高速(177)等,派息比率分别高达53%及63%,股息率介乎4至5厘。
其馀个别高息股份则有佐丹奴(709)、电讯盈科(008)、锦江酒店(2006)、粤海投资(270)及达利食品(3799)等,当中在内地产销食品及饮料的达利,派息比率由44%大增至近七成,股息率有3.5厘。
至于传流高息板块就以房讬股最秀「息」可餐,目前最高股息率为汇贤产业信讬(87001),全年派27.54分人民币,折现港元后股息率可高达10厘,惟股价表现相对落后。要股价与股息齐赚,泓富(808)、置富(778)、冠君(2778)及越秀(405)等均可留意,当中泓富及置富股息率仍越过5厘,仍为吸引水平。