金科服务当下估值20240704

上次是20231023对金科服务做过估值点评，结论是：“账面可变现净现金保守算有31.557亿，净利润中性偏保守按上半年的2倍6.2亿。

这样算下来估值是，当下金科服务市值60亿港币，56.1亿人民币，对应静态pe9.05倍。按ev估值的话是，计算方法3.96倍（56.1-31.557）/6.2。

自身看是很低的，行业横向比较的话，算民企里边贵的。”链接：网页链接

大半年过去，跌幅很大，从当时的60亿港币跌到了现在的37亿港币，打算再稍微看看。

1.资产负债表看账面

20240704，2023账上是净现金状态，净现金35.45亿(小于2023h的42.99亿），（确实是有钱的，公司2023利息收入4646万大于2022的4189万）。归母股东权益40.78亿，（小于2023h的54.75亿），主要是下半年亏损11.4亿，再分红（回购）了3.12亿。

净资产中有商誉3.247亿无形资产2.893亿，减掉后，归母净资产有34.639亿。这里边很关键的是应收款，2023应收款20.938亿。其中，貿易應收款15.424亿，（减值13.695亿，减值前29.12亿，其中关联方6.76亿）；其他应收款4.528亿，（减值8.157亿，减值前12.686亿，其中关联方5.106亿）。

我们按最保守假设，减值全部来自第三方，关联方的假设应收款全部归o，即11.866亿（=6.76+5.106）关联方直接计为0，那么公司保守净资产还有22.773亿（34.639-11.866）。这个和净现金35.45亿取低值，大概可以认为公司有可变现的净现金22.773亿。我们可以此作为市值扣减项算EV（企业价值）。

为什么看起来2023年报的22.773亿，比2023h计算的时候31.557亿少多了，主要是一个是分红回购了3.12亿，而下半年即使不算减值利润也没这么多，第二个，下半年减值13.4亿，但应收款的账面价值只轻微从25.75亿减少到20.93亿，说明公司减值外还有大概8亿的新增（不厚道，不靠谱呀）。。而我们又用的保守算法把关联方的直接归0算。。所以，这两个原因，导致净现金大幅度的减少。

2.利润表

利润表看，因为我估值角度把类现金减掉了，所以，利润角度，把利息啊、商誉啊的减值也减掉。

这样，公司的营业利润（我表中的“常规的营业利润”），2023年是3.233亿，2022年是3.807亿。。单看下半年，2022年下半年是负数6000万，2023年下半年正数1000万。

少得可怜。

2021年倒是到过13.62亿。2年下来崩溃式暴跌到3.233亿。

3.为什么是这样

我们看看利润分类，简单点，看毛利的变化，重点看2个：

物业的收入39亿增长到了40.92亿，但毛利率从29.28%下降到16.15%，毛利11.42亿暴跌一半。

社区增值服务，这个直接快没了，毛利从6.2亿到1.84亿。

说到这，公司目前核心的业务物业的在管面积2.6761亿平米，比上年2.54多一些但幅度小主要是，终止率太高。

比例稍微算一下，0.35735/2.54538=14%。。居然高达14%。

公司解释是：“該等終止包括(a)合約到期後不續訂的物業管理服務合約，原因是我們將資源重新分配至 更為有利可圖的項目，以優化我們的物業管理項目組合；(b)主動退管的物業管理服務合 約，此類退場項目普遍表現為經營質效低、現金回款率低以及樓盤去化率低等特徵；及(c) 被動終止的物業管理服務合約，受宏觀經濟影響，部分地產開發商或資產持有方，或因資 金鏈斷裂選擇停止支付相關服務費用，或選擇終止專業物業服務而以自管替代，或因分期 項目交付緩慢深陷爛尾輿論之中，均對本集團開展後續服務產生深遠的負面影響。”

我们找一下同行，碧桂园服务2023年这个数据对比 下：

（没找到，回头补上）记得碧桂园服务应该不到3%。好像调研说过。谁知道这个数据说一下。

4.结论及估值

按当前的毛利和常规营业利润，金科服务赚3.23亿，扣税15%后2.74亿。

当前市值37亿港币34.45亿人民币，。扣除22.773净现金后，ev是11.677亿，估值4.26倍，

感觉和现在算其他如碧桂园服务差不多。甚至还贵一些，碧桂园服务是大概100亿的净现金，60亿的ev，39-40亿的核心利润。

主要原因是，金科服务的业务下滑速度更快。且应收款的增长太猛，，大幅计提也减缓不快。

（以上观点，不一定对）$金科服务(09666)$