【碧桂园服务2023财报点评】

整体来讲，物业这块没啥问题的，含三供一业的物业管理收入296.907亿，yoy10.07%，但这块毛利率有下滑，毛利率从2022年的22.95%下降到19.63%，这块毛利绝对值是58.287亿，2022年是61.905亿。这块下滑，公司解释两个方面：“i)出 於 謹 慎 性 原 則，本 集 團 對 若 干 信 用 風 險 顯 著 上 升 的 客 戶 提 供 服 務 後，於 本 集 團 完 成 履 約 義 務 且 已 收 取 該 等 客 戶 的 對 價 時，方 將 收 取 的 對 價 確 認 為 收 入 導 致；及(ii)主 動 投 入，推 動 物 業 管 理 項 目 現 場 品 質 提 升 及 環 境 改 造”，总体也说的过去。

碧桂园服务的问题是其他业务收入全面下滑，同时，毛利率（可能规模效应的反面）也下降，叠加起来，其他下降很厉害。

挑感兴趣的增值服务说，18.8417亿收入，yoy-10.8%，但是毛利率从53.5%下降到了39.4%，最终，增值服务毛利从21.494亿下降到了14.786亿。

这样，最终公司的收入从413.666亿，增加不多到426.115亿，但毛利从102.575亿下滑到87.319亿，毛利率从24.8%到了20.49%。

毛利-销售-管理（真实营业利润），从2022年的55.5亿下降到2023年的45.2亿。。这是经营角度碧桂园服务拉垮的最核心的点。

再之后是大家讨论的多的，应收款和商誉减值，这块2023年是40.698亿=（14.76+25.938）。

最终导致公司微利。

看几张表统计：

1.资产负债表

20240327,碧桂园服务净现金130.59亿。归母股东权益361.56亿，其中，商誉无形资产239.27亿，扣减后是122.29亿。应收款方面，关联方碧桂园服务应收29.97亿，但已经计提21.98亿减值，只剩下8亿。我们假设全部归0，那么股东权益还有114.29亿。其他有应收款165.14亿，已计提9.34亿减值。其他很多其实是可以收回的，公司也有很多应付占用别人，不再赘述。

相当于净现金和扣掉不靠谱资产股东权益取小值的净现金是114.29亿，这个可以大致作为ev的扣减项。

2.一目了然的利润表

短期看利润和减值。长期就看“毛利-销售-管理”即经营利润，最新是45.2亿。再扣税大概是真实的经营净利润。

3.业务分类及毛利占比情况

4.最核心的物管这块的经营情况

2023年收入296.9亿，收入占比69.68%。在管面积（含三供一业）10.503亿平米，合约面积17.264亿平米。

结论：估值还是一眼可见的低估。但我们说，投资是情绪、边际、估值，三者的结合。长期一定是估值，即dcf承重，但短期是情绪和边际。情绪上面，地产、地产链，市场目前都不愿意碰；边际上面，如最近出财报的物业，大部分都很差，主业方面都是毛利率下降，同时，资产方面都是被占用和接着计提，所以，边际是越来越差的。而长期的估值在边际面前，大家也怀疑，包括我们也不知道像碧桂园服务，到底毛利率能最终稳定在多少。只能说毛估估是便宜的。

（以上观点，不一定对）$碧桂园服务(06098)$