碧桂园服务业绩快报：
要啥自行车，当下市值283.35亿港币，约合人民币261亿。
最新的2023年收入206.5~208.5亿，2022年同期200.554亿；最新的核心利润（扣除杂七杂八一次性的）26.02~28.91亿，上年同期28.91亿，基本持平或略减，2022年h2的核心利润是21.308亿，可以认为环比大幅恢复增长。而去年下半年收入是213.112亿是大幅高于上半年的200.554亿的，下半年核心利润少主要是因为疫情，从这个角度，今年下半年估计核心利润超过上半年，达到比如近30亿是可能的，这样，全年核心利润有55亿左右，同比去年增长10%问题不大。
所以，大概当下的估值略接近今年的5倍pe。同时，公司账上有净现金不少，去年年底是98.25亿的净现金，最新的公司公告的“銀行存款和現金總額不低於人民幣126.亿”，去年同一口径下这个值是112亿，我们简单认为净增加14亿，其他口径不变，净现金是112.25亿。考虑到去年年底公司归母净资产是374.56亿，其中减掉商誉无形资产261.68亿，还有112.88亿，所以，差不多刚好等于净现金112.25亿，现金含量充沛。
因此，真实估值是261-112.25=148.75亿。估值不到3倍。
当然，如果拟认为每一年碧桂园会从碧桂园服务那里掏空一些钱过去，这套算法就有问题了。
所幸的是，最近碧桂园几个公告扑朔迷离，但核心指向了一点：碧桂园服务要和碧桂园切割了。
1）“杨惠妍捐赠6.75亿股碧桂园服务股权 ，且声明捐赠不会对碧桂园服务实控权造成影响”，解读大概是碧桂园杨惠妍持股比例降低不少，地产那边别嚷嚷着让我来救，我做不来了。
@听风-春华秋实解读得好。"现在才是完全了与地产公司全面的割离，宣告碧桂园服务正式上岸。 这种基金会是托管，正常情况下公司运营等还是杨家。说明杨家今后的重心转移到服务了，且可能会计划放弃地产。"
2）碧桂园传本来计划配股后又取消23.4亿港元的配股计划，后取消。网友推测是自己拿到小公募186亿债务融资。暂时没必要了。这个不一定对，但缺钱是肯定的。
母（姐妹）公司缺钱，而碧桂园服务却发布了10%内的大额回购计划。
证明至少，不会把回购的钱直接拿去救地产公司。
上面很多是猜测。不管怎么样，回归投资的本质，就是买资产，我们花的是261亿成本，去买一个当下核心利润大概55亿的物业服务资产，同时公司还有大概112亿的净现金可动用。不管救不救地产公司，不管李长江卖不卖股权，碧桂园服务7000多个小区的物业管理费是在公司手里的。所以，我认为除非在经营层面瞎折腾，（看起来没必要），确实还是挺低估的。
资产负债表分析：
利润表分析：
（以上观点，不一定对）$碧桂园(02007)$ $碧桂园服务(06098)$