中金地产物管路演纪要
主要观点：地产周期对行业的负面影响还没结束，但博弈政策的时候行业弹性可能很大。
首推万物云，在一二线核心城市核心区位有管理底盘，B端和政府业务多，壁垒突出，比其他物业公司本该有估值溢价，但万物云不在港股通，流动性也差，很多人买不了。次推稳健的，短期受到地产情绪压制，预期增速快的中海物业和保利物业（22-23%）。长期看好华润万象生活，但估值较高。
商业模式：
物业是低端劳动密集型企业，核心竞争力差，利润率低。70%+的成本是人力成本。行业非常分散，全国10万家物业公司，前20家最大的市占率不足20%，但份额提升最快的时间已经过去。收入端母公司给的住宅项目利润率高，外面竞标的住宅因为主要比价格，利润率普遍低。除物业费外物业公司会有一定车位销售、装修等增值服务。
住宅提价困难，基本都需要有业委会才能成功提价（国内只有13%的小区有业委会），每年成功提价的小区约2%。法律上需要50%业主（面积和人数口径同时满足）才能提价。越一线、越高端的小区物业费收缴率越高。
商用（写字楼）和政府端（机场、医院、学校、景区）提价相对容易，主要通过成本加成方式定价，1-4年重新签合同，合同可能会包含每年固定调价。但去年经济环境冲击，政府欠款情况增加。
潜在行业风险：
①目前物业公司基本都按最低线给员工交社保，如果政策要求全额交社保，会极大增加成本压缩利润；②未来超预期通胀带来人力成本上升。
行业复盘：
2018年起物业企业大量上市，受益于低基数高成长，股价上行较快。当时普遍30-40倍PE，通过IPO的资金大量以10多倍PE并购，扩张速度快，但也导致了后来商誉减值的问题。21年起受到地产下行影响，股价普遍大幅下跌。
保利物业：
保利物业现有面积50%住宅，20%写字楼，30%公共服务。新签合同只有16%是住宅，其余为非住宅项目。写字楼毛利率20%最高，住宅14%，公共服务12-13%。公司20%的收入来源是增值服务，包括装修、房屋中介和车位代销，也会直接受到地产波动影响。公司业绩基数不算太高，预期22-24年可以维持22%左右的增长。但公司自己的反馈是如果不并购的话做到有点难，外拓的新业务毛利率下降（政府企业预算都紧）。
$中海物业(02669)$ $保利物业(06049)$ $华润万象生活(01209)$