对207大悦城地产，最早由观察调研谭木匠引起的，那时候到哪里都去逛木匠的店，然后就发现大悦城满有点独特的味道。
然后发现大悦城为国企，居然特别敢用年轻人，20-30亿投资项目就全丢给30岁左右的年轻人操盘决策，太不像话了！
这帮年轻人没有股权激励，居然干活还特别有追求，有情怀，看遍全世界最NB的mall有眼界有见识，特别能折腾/敢折腾，居然折腾出来的有模有样，ROE也高，也是奇怪。
于是，虽然觉得购物中心算不上个好赛道，中粮系股市口碑也一般，管理层不稳定，规模导向过强，节俭及效率不够，激励不连续，207股权前20大过于集中等等等等......
但是喜欢就要表态![[加油]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_05_struggle.png?v=1 "[加油]")
，于是还是入坑了......
一些了解，拍屁股预测摘要：
一：2020年底，结算金额接近70亿。重点地区及项目：
海南红塘悦海已经完工，已售未结22亿；杭州公寓商街已经完工，已售未结31亿，下半年应该还有新的增加；青岛地区7-8亿+；重庆祥云5亿以上，二：2021年底，周政1000亿口号的交作业年。顺利的话，207结算金额要接近400亿//超过200亿权益结算金额，可能会爆破天。重点项目：
瑞虹项目2021年完工 ~~ 170亿+上海大悦城office公寓商街2021年完工 ~~ 底线估计80~90亿苏州天悦2021年完工 ~~ 30亿+常州花语江南 ~~15亿左右重庆祥云及公寓 ~~ 20亿左右青岛地区 ~~ 30亿左右杭州 ~~ 5-10亿；三：2021年估计销售口径要超过400亿，2021年底之后，目前已经在手，届时尚未结的货值还有超过800亿；以后有空再详列。
四：2021财年，目前市值，PE大约1.5-3之间。看到时会不会打脸![[大笑]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_02_laughing.png?v=1 "[大笑]")
五：投资物业部分，
2025年大概率投资物业并表收入超过60亿；不计管理输出和合联营；AFFO约35-40%；207有自己的独特性，按照他们的招商运营风格，在pandemic中受创更重些也是必然的，看你喜不喜欢这风格，关心大悦城的人都知道的，不多说。个人认为未来10年国内最具高质量成长性的商业物业格局已凸现：万象城/龙湖/大悦城，三家各有特点。大悦城中短期最大的内在瓶颈是规模，拿错一个项目影响公司全局，所以他也是最谨慎的。以目前现金流水平和开发项目储备，207大概最快的速度就是2-3个大悦城/每年了。我希望能有2个最多就好了。六：所谓“双轮驱动” 模型解密：
选取2线，人口流入聚集城市，精选有产业基础，支持人流导入的新区，低成本向政府勾地，建设新区综合体； 政府明显能看到这样玩，对边远土地快速升值以及税收潜力！ 国内有能力做这件事情的公司一个手数得过来。 优选拿到大规模/低土地成本住宅，先建住宅，然后公寓/商界/office，全部卖掉，同时培育目标人群；如果住宅土地规模够大，希望发展物业部分先赚到5-10亿；最后建购物中心，客流已有基础，招商容易，以大悦城这般年轻人的折腾能力，一炮打红，最擅长做的就是这样新项目。 如果和前面发展物业合并算下来，可能一个2线新区购物中心总投资20亿左右，最终实际净投入10亿左右或向北一点，如果再考虑杠杆，可能实际上净投资5-10亿；经过3-5年，保守算大概率是1.5-3亿租金，AFFO和SIMON或万象城没法比，就算35-40%，~~~ 0.75亿到1亿； ROE基本就清楚了。再之后保守记，就通货膨胀率增长吧。七：购物中心商业前途：
不是说米国购物中心都在一个个倒下嘛，未来几年要关上几千个Malls，是不是购物中心是个落后的商业型态呢？！
前几个月俺拿出了读书时写论文的严谨态度，溯源了米国十几个mall的历史和所在地区商业过往70-100年的变迁过程，也算看出了一些规律吧，这里有7-8个核心要素，说来话长了，下回分解！
全部讨论
我就挑错吧。
1海南已售未结很少，具体多少我没算，不会有22亿。 2，2020年结算大头，主要是表外的瑞虹新城，瑞安操盘的部分，按规划是2020年有较大规模竣工，但有没有变化还不好说。
重点就是在2021年，你说的这些项目，都是结算大头，但我对并购项目保持观望，利润不好判断。
散售业务，我估计未来相对会稳定，尤其昆明隆盛府，西安上塔坡这种超巨型项目，能多年提供稳定输出。 上海两个商办，从财报看，前滩应该竣工了，静安大悦城大概有半年也就竣工了，这两个项目应该都是整售，能套现100亿左右。
投资成本来看，大悦城可能为了回报率容易达标，已经把建设成本都压到了比最早一批大悦城低，武汉成都重庆都十几亿，不到二十亿，我看最新出来的济南，成本只有13亿，从规划来说，也走务实路线，实用面积方面做了更多考虑。 当然，投资成本低和土地没估值也有关系，基本都是1000左右的地价，成本都在建安上。
最大的压力财务费用，我估计短期不会大幅上升了，1拿地速度放缓了，2资产套现快了 3财务费用资本化2020Q2在上升 4做资金差的部分，收入在上升（就是公司用4.25%融资成本借钱，然后10%左右借给合营联营公司，吃差价）
即使未来财务费用还是上升，吃利差的收入也能去覆盖它，这本质是个金融生意，钱能要回来就可以
现在031的骨架更大，拿地攻击力更大，它手上的商业面积增加的会更快，假如能像苏州这样，输出给207，那207的财报压力会小很多，尤其深圳这种项目，能没有估值的给207，那扩张的资本需求就小多了
031拿的西安港务区，武汉柏林地铁小镇，都有商业规划（但不知道是不是散售商业），也有地铁，土地都没有估值，底价拿的，单从财务回报来说，应该是不错的
但风险也有，就是郊区商业可能培育期会比较长，土地没估值，也是因为没人，再就是这种项目资本认不认，还能不能用资本循环退出
假设能退出，是什么估值，这种商业肯定不可能用核心基金的估值退出，假设估值按6%，还好说，假如8%才能退出，这个问题就复杂了，可能商业模式不成立
官方宣传“双轮驱动”已经有几年了，即开发+持有。
但是我认为这两年策略已经变成了“三轮驱动”，第三个轮是——物管。
仔细看一下2019年至今的轨迹，就会发现：综合体拿地不多、即将连续两年没有持有型综合体开业、最近两年新增4个管理输出项目（2019年之前只有2个）
没有仔细研究过，就是逛了北京的西单和朝阳大悦城，感觉不错，买了不少207的股票。感谢分享
割肉有两种。一种是主动割。疼，却是自愿的，就像下围棋，为了大局，不得已放弃小利。还有一种是被动割，就是屎到屁股门，不得不拉，那就不管什么地方什么场合，是否斯文是否儒雅，什么后果，都顾不上了。
在房地产这个畸形市场，很难想象在二十年高速暴涨的红利期。各家房企却都是微利。有人说钱都让卖地的挣了，房企只能喝汤。但是就有那么一家李氏房企，在吃尽了房价上涨红利，然后拍拍屁股走人了。人家是怎么做的？
很简单，拿一块地，先盖成房子，捂着过十年，等价涨上天再卖。有人说不对啊，禁止捂盘惜售啊。可以变通一下，先招租嘛，等租够十年，再精装一下，顺便给提价增加点砝码。
那为什么其他的房企不这么做啊？因为贪啊，买一块地的钱，加上杠杆就能买十块地，这种好事谁不干？四海龙王来了，虾兵蟹将来了，小鱼小虾来了，最后连虾皮贝尖鱼子酱都来了，在这片红海里，大家备齐子弹用足杠杆争抢着拿地，谁拿的少谁吃亏，甭管多高的价先拿了再说。一轮轮的抢又造成价格猛涨，然而谁还管价格，反正拿了地盖了房就能出手，出手了就稳赚，傻子才不上呢。
然而银行是有风控的，到点得还。刚性还款前提下。房企们，只得盖好了赶紧出手，甚至没盖好，就先预售期房，回款了赶紧给人家还了。虽然知道再等等还能涨，但谁也等不起，而且利息都把利润吃的差不多了，趁还能赚点赶紧出手，拿了钱再投入下一轮抢地大战。就这样在这二十年的大牛市里，房企们进进出出，拼了老命挣钱，却错过了整个大牛市，手续费倒没少交。听起来倒挺像散户炒股的。这还没完，出来混总是要还的，牛市虽然你没吃着肉，但毕竟牛市来过了，而世间万物否极泰来，泰极否来。牛市过了一定是熊市，靠这种玩法赚钱的人还能玩得下去吗？
这时我们的两大主角登场了，一位是王老板，一位是许老板。王老板是江湖的一哥，坐拥无数内外优质资源，且善于对外资产配置。将他国文娱企业买了个遍。嗅觉灵敏的他感知风向逆转，凭借江湖关系打探各种消息，最终确定了自己的判断:此时的风向是降杠杆。
暴风雪还未吹到，但整个办公室却像预见了不详的征兆，空气阴郁凝重。他点起一支烟，使劲吸了一口，却无心下咽，手微颤着，任凭带着热气的烟灰砸在手上，又像无形的云弥漫在视线中。从不抽完整根烟的他，却由着那团微弱的红点，若隐若现嗞嗞地吞噬完每一丝烟叶。决定是困难的，但决定又是事关生死不得不做。
吐出他国资产，向自己竞争对手出让核心资产。曾经白花花掏银子砸下来的，却像卖破烂出手了。自己都懒得再多看一眼，明明是再转头就存不住纵横的老泪。壮士不仅断腕，只要要不了命的都要断，直到顺应了风向。他不是螃蟹，既没有足够的腿，断了也不能再生。但为了活，只能断，必须断。自己从老大的地位栽下来，从前十的榜单被踢出来，现在前百的榜单也是若隐若现……
而后起之秀许老板，才不管什么风向，别人恐惧我贪婪，蒙着头加足马力上足杠杆搞生产。很快就跻身一线，并稳坐老大位置。暴富的和暴亏的其实是一拨人，成就他的素质也必然成为毁掉他的原罪。
这天在办公室运筹帷幄指点江山的他，隐约感到那个结果就要来了。虽然办公室有他设下的秘密逃生通道，他却不想放手这栋由他命名的帝国大厦。以前都是请请客送送礼，什么事不是一顿酒能解决的。虽然知道这次可能不一样，但是还是心存一丝侥幸，也许这次还能过去。他坐在老板椅上，助理递上现磨的咖啡，他抿了一口，不知是浓香还是苦涩。突然，他的嗓子眼被一股热腾腾咸腥味占据，来不及喊助手拿垃圾桶，一口鲜血喷出。助手下了一跳，尖尖的高跟鞋乱转着，身体却不听使唤僵在那里，几秒后才缓过神来，抽出几张纸巾，在桌上慌乱擦着。老许摆了摆手，她怔了一下，好像要说什么。“已经来不及了”老许慢慢站起身，用纸巾简单擦拭两下，显然这满桌子的鲜血是不会被这么两下对付过去的。他好像也预感到早晚要出事。“就没有其他办法吗”带着点哭腔，她是许老板的贴身助理，是她看着他起大楼，看着他迎宾客，现在又要眼睁睁看着他楼塌了。“他们要的不仅是我的帝国，还要我……要我不存在”。他又尝了一口咖啡，暗淡的血色，与鲜亮的咖啡交融成一幅诡异的图画仿佛再昭示某种不详的结果。
嗵嗵嗵几声急促的脚步声，来者不少也更不善。而那杯咖啡好像起了安眠药的作用，让他慵懒地歪在真皮的老板椅上，仿佛下面发生的与他无关了……
若干年后人们提起当初的老王总是一脸嘲讽，“有钱的没有一个好人，这就是报应”“这就有点钱烧的，吃进去的都得吐出来。”“富不过三代，这刚一代就玩完了”。而同样是老许却赚足了同情——毕竟谁还不会给死人一点怜悯呢。而此时半拉身子骨的老王却在偷笑，身在国外的老李一声唏嘘……网页链接
散售业务一直在增量，结算一直就少，费用当期承担，2021年能结算那么多吗？散售的销售情况如何能清盘吗？
雪球这个编辑器真是气人！
这么多年都不改，唉...
就这样吧......
@不明真相的群众
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