这段时间看了一个很有名的经济学家的演讲，非常有名的一个人，他说房价基本上跌到了本轮开始涨的那个地方了，也就是说从哪里来到哪里去。他说的时间点是2015年。我估计他是指的是北上广深这些超一线城市的时间点。因为这几个城市在2015年的时候就已经开始发疯了，而我所在的二线城市，2015年是房价最最低迷的时候，开始涨是2016年过完春节，一下子爆发了，当年起码涨了50%，到了2017年房价开始发疯了，不断的上涨，快速上涨，涨到人心惶惶。不要质疑我，我就是亲身经历者。而我所在的省的一些三线城市，是到了2017年才开始爆发，所以各个城市的起涨点都是不一样的。
在房市最低迷的2015年，我附近的一个纯洋房小区，一套4室140多平米的万科的一手房，是170万左右，是真正的6层楼的洋房哦。现在要说跌到起涨点，是无论如何不可能的。目前这个房子，估计300万的毛坯价是应该可以卖掉的，因为小区品质还是不错的，地段也不错，因此降价后还是有成交量的。（目前的情况是，很多品质一般的，或者地段稍微有点偏的，即使是大幅降价，也没有成交，市场已经失去了流动性了。而品质不错地段很好的小区，大幅降价后还是会有成交的。在这个极度低迷的时候，就能体现出房子的基本面强，是有多么的重要）
我估摸着2016年这套房子应该涨到了250万，涨了80万是有的，跟现在的价格还差一点。所以跌到起涨点，准确的说应该是第一轮涨幅结束的那个价位。在我所在的城市，这个时间点应该是2016年。
那套房子在2021年最顶峰的时候应该能卖到450万。
从2015年到现在，接近10年时间了，粗看这套房子从170万涨到了300万，涨了130万，看似赚了，但是算上资金成本，年复合收益率才5.84%。如果有贷款的话，收益率还得打折。
所以说，房价不太可能会降到上轮周期的最低点，怎么估算跌的差不多了呢？就是按照上轮周期的最低点，算上合理的资金成本，比如说一年3个点的成本，这样也兼顾到了货币贬值，物价上涨，居民收入上涨等这些因素。比如说这套房子，按照170万，资金成本3个点，2024年的合理价格就是230万，2025年的合理价格就是240万左右。如果算4个点的资金成本，2024年的合理价格是250万，2025年的合理价格是260万。
这相当于股票，按照历史最低的市盈率，算上当年的盈利，得出的合理市值。