回复@自由老木头: 目前的地产行业跟些年前媒体批评的银行暴利非常像，高ROE股东回报。因为银行不是把贷款总额而是把贷款利息作为收入，其实贷款总额来算的话净利润率很低，但银行天然高杠杆的风险管理行业，表面上很低贷款净利润率，对应的是高的ROE回报。所以大家称他是暴利行业。但不同于银行，银行更多是利差带来的净利润率提升在高杠杆下的暴利效应。而地产更多是行业规模增长叠加集中度提升，靠销售扩张在高杠杆下的暴利效应。
那么，有个问题值得我们投资者探讨，这种暴力会持续多久？
一般这么高的投资回报率是不能持续的，无非是通过降杠杆（对应低销售增速）和降净利润率的方式。
等过了这几年，杠杆率肯定会下降（很多人批判高杠杆，其实这是当前行业规模增加同时集中度增加的大趋势决定，这么大的行业规模，肯定会出现巨无霸销售的企业，那么当前高杠杆必然会被有野心的企业家应用来抢占份额。所以相应的，这个杠杆率会在行业加速集中完成之后走向下降）；
而净利润率可能会有所下降（阳光城吴建斌认为一定会，我不认为，作为制造业有可能维持甚至继续提升，参考行业集中完成后的格力美的，这是集中和品牌溢价带来的美好时光）
高ROE的暴利阶段持续3到5年，然后行业集中度稳定后，房企从高成长高ROE公司转变成中低成长中等ROE的蓝筹公司，靠稳定的现金奶牛为投资者带来回报//@自由老木头:回复@tulipia:写得不错，但房地产作为制造业也只是获取了近10%的利润率，不能说暴利。但房地产同时属于金融行业，相当于保险，银行有了更高的净利润率，而有可变的杠杆，这样可以获取更高的净资产收益率。另外房地产相对于银行目前阶段还有一个优势就是行业内部集中度提高。