模式探讨：中国房地产行业是不是房地产行业是否是个少有而绝佳的好赛道（生意）？——从商业模式角度

研究分析企业通常要从商业模式开始，一个条好赛道赛车手可以创造奇迹，一条长长的坡雪量又大滚出个巨大雪球。那么一个好的商业模式，加上优秀的管理团队和积极机制，将创造一个商业帝国。

很多投资者对投资房地产行业企业通常嗤之以鼻，认为是个周期性行业，无法预测未来现金流进而不能用现金流折现估值，好像房地产企业赚的钱真的不是CASH一样。其实任何行业都属于周期性行业，主要是供需变动决定。但对于头部地产公司，周期性表现得比直观想象的要弱的多（业绩通常的长期高增长，较少向下波动）。

头部房企这种长期稳定高增长源于什么，为何这个行业造就了这么多巨富企业家，为何本质上这是个暴利行业（利润率是传统制造业公司水准，而ROE净资产收益率惊人），这要从作为传统制造业而又有大不同的房企商业模式特殊性相关，下面探讨下

站在当下，地产头部企业的商业模式的优越性已经展现出极为强悍的一面：

1.惊人的市场规模：国内人口规模与高速城镇化下，刚需改造改善，16万亿巨无霸惊人行业规模；（孙宏斌亚布力论坛也专门提到，这个行业规模非常大，全球的汽车销售也才2万亿美元的规模）

2.预售制度天然赋能：预售制预收款会降低企业的综合资金成本；价投人都知道茅台绝对是个好生意，预收款多，格力对客户也采用预收款（这是因为行业集中后的优质龙头企业对供应商的议价能力强），但房地产行业天然如此，房子18个月到24个月卖，而企业拿地后在4到8个月已经收到了现金。

3.卵巢彩票国运下长期地价升值，显而易见的常识，只要经济持续增长，房产作为最大的财富储存仓库必定长期升值，全球都是如此。所以是很少不用担心库存的行业之一（茅台等高端白酒是，年份酒越值钱），作为原材料，实际上公允价值变动会给公司带来正向收益（未来销售转化为利润，比如融创等房企一二线的低价土地越多越好）；

这里第3条中提到长期低价升值更多适用于香港老牌地产商，长期捂地自持出售享受土地增值红利。对于国内开发商有不同的策略，就是高周转拿地然后尽快去化，这与国内土地增值税超额累进税率有直接关系，也与政府打击捂盘惜售有关。

但第3条对国内房企从商业模式角度依然重要，长期较为稳定升值是高库存安全性的强有力保障。

4.高周转、高杠杆下，营收/利润远高于其他制造业的爆发能力。看上去10%的净利润率，ROE绝对爆表，说头部企业是暴利毫不为过。与传统制造业相比，高杠杆高周转下，相同的净资产撬动了更高的总资产规模，进而撬动了更高的销售。（看看融创600亿净资产创造出的高乘数总资产和6000亿的销售，10%➕销售净利润率意味着，当期销售利润对应近100%的净资产收益率，暴利）

好的赛道（生意模式）下，现在崭露头角的龙头房地产企业，更多是商业模式下市场竞争的自然垄断结果，优胜劣汰后头部企业将继续享受好生意模式带来的“暴利”与高成长

只要在房地产市场健康运行的前提下（作为制造业实际更希望看到政府调控所说的稳定），你能找出一个行业的商业模式有现阶段的房地产企业相媲美吗？

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