土地增值税了解一下,房价上涨通过土地增值税拿走大头的是政府,同样房价下跌交的土地增值税变少了,所谓税盾保护,开发商的净利润影响不大,大前提是地不能买贵了,所以孙宏斌说,最大的风险是地买贵了,只要地不贵,适当降低价格保销量,并不会影响开发商净利润。所以龙头开发商并不是房子涨价才能赚钱,房价便宜地价就便宜,龙头开发商通过品牌成本等优势,全国中小开发商都死了,他们只会并购捡尸并不会跟着去死。
站在当下,地产头部企业的商业模式的优越性已经展现出极为强悍的一面:
1.惊人的市场规模:国内人口规模与高速城镇化下,刚需改造改善,16万亿巨无霸惊人行业规模;(孙宏斌亚布力论坛也专门提到,这个行业规模非常大,全球的汽车销售也才2万亿美元的规模)
2.预售制度天然赋能:预售制预收款会降低企业的综合资金成本;价投人都知道茅台绝对是个好生意,预收款多,格力对客户也采用预收款(这是因为行业集中后的优质龙头企业对供应商的议价能力强),但房地产行业天然如此,房子18个月到24个月卖,而企业拿地后在4到8个月已经收到了现金。
3.卵巢彩票国运下长期地价升值,显而易见的常识,只要经济持续增长,房产作为最大的财富储存仓库必定长期升值,全球都是如此。所以是很少不用担心库存的行业之一(茅台等高端白酒是,年份酒越值钱),作为原材料,实际上公允价值变动会给公司带来正向收益(未来销售转化为利润,比如融创等房企一二线的低价土地越多越好);
这里第3条中提到长期低价升值更多适用于香港老牌地产商,长期捂地自持出售享受土地增值红利。对于国内开发商有不同的策略,就是高周转拿地然后尽快去化,这与国内土地增值税超额累进税率有直接关系,也与政府打击捂盘惜售有关。
但第3条对国内房企从商业模式角度依然重要,长期较为稳定升值是高库存安全性的强有力保障。
4.高周转、高杠杆下,营收/利润远高于其他制造业的爆发能力。看上去10%的净利润率,ROE绝对爆表,说头部企业是暴利毫不为过。与传统制造业相比,高杠杆高周转下,相同的净资产撬动了更高的总资产规模,进而撬动了更高的销售。(看看融创600亿净资产创造出的高乘数总资产和6000亿的销售,10%➕销售净利润率意味着,当期销售利润对应近100%的净资产收益率,暴利)
好的赛道(生意模式)下,现在崭露头角的龙头房地产企业,更多是商业模式下市场竞争的自然垄断结果,优胜劣汰后头部企业将继续享受好生意模式带来的“暴利”与高成长
只要在房地产市场健康运行的前提下(作为制造业实际更希望看到政府调控所说的稳定),你能找出一个行业的商业模式有现阶段的房地产企业相媲美吗?
$融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 新城控股、保利地产、阳光城、中国金茂、中南建设
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土地增值税了解一下,房价上涨通过土地增值税拿走大头的是政府,同样房价下跌交的土地增值税变少了,所谓税盾保护,开发商的净利润影响不大,大前提是地不能买贵了,所以孙宏斌说,最大的风险是地买贵了,只要地不贵,适当降低价格保销量,并不会影响开发商净利润。所以龙头开发商并不是房子涨价才能赚钱,房价便宜地价就便宜,龙头开发商通过品牌成本等优势,全国中小开发商都死了,他们只会并购捡尸并不会跟着去死。
茅台呀
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