最近媒体大肆宣传万科七折出售七宝广场，引起大家对万科资金状况的担忧。下面我谈一下自己的看法：
首先介绍下七宝万科广场，位于上海市闵行区七宝镇，地铁9号线上盖，商业建筑面积14.89万平米（不含停车场），是上海西南片区最具竞争力的购物中心。2015年新加坡政府投资公司（GIC）以50%股权合作的形式，参与七宝万科广场的开发建设。2021年，GIC以27.72亿元的价格，将七宝万科广场50%股权出售给了领展。
再介绍下领展，在2015年8月19日以前叫“领汇”。领展是香港首家上市及最大型的房地产投资信托基金，以市值计现是亚洲地区最大型房地产投资信托基金REITs，亦是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。
一、万科是不是卖便宜了？
70.6亿的估值与52亿的协议价比较，确实是七折。但以2022年七宝广场的收入4.08亿看，假设净利率50%（万科投资性房地产采用的是成本法，假设建设成本20亿，光折旧摊销也得1亿，人员成本+广告营销+电费+物业维护就不止1亿），这么算万科是按25倍市盈率出售。假设净利润更高些，按15-20倍市盈率出售也很不错了。这么看，万科并非贱卖了，只是比GIC卖的价格低了4亿。
二、万科为什么卖？
首先，领展很想买。领展持有的物业主要在香港，过去领展的业绩增长主要依赖每年的租金增长。近年来香港零售市场疲软，未来靠涨租来维持业绩增加已经走不通了。领展开启了收购支撑增长的战略，在2015年进入大陆后逐步加大在大陆的投资。领展在2021年收购七宝万科广场50%股权，是其首次进入上海零售房地产市场。经过不到三年的接触，认为七宝万科广场是个不错的项目，有意收购剩下的50%股权。
其次，价格合适。按照开头的分析，15-20倍的市盈率，又是首次与领展的合作，那就卖给它了呗。
最后，顺道回笼资金。卖七宝万科广场，与杭州西溪印象城搞REITs类似，只是万科方面不再参与运营管理的区别。但结果都是回笼了资金。在当前房地产的深度转型期，多储备些资金构筑更安全的资金堡垒，这也是万科管理层一直以来坚持的稳健作风。
三、为什么是卖七宝万科广场？
上海七宝万科广场对于万科而言，具有一定的里程碑意义。作为万科对于商业综合体的试水项目，也是万科运营管理的商业项目中，收入最高的。领展官网披露，上海七宝万科广场2023年客流量约2150万人次，约为闵行区常住人口的8倍及七宝镇常住人口的80倍，相较2022年增长45%。
万科将最优质的商业标杆项目出售，总让人感觉心里不是滋味，就开始浮想联翩。实际上商业世界里，没有那么多感性。领展顺着GIC接触到上海七宝万科广场，观察了近三年很满意，才有意全资持有。
就是说，领展想要买七宝万科广场在先，而不是万科主动挑选出优质的七宝万科广场去寻找买家。
四、万科是不是断臂求生？
仅就出售一个优质的商业项目，不能断定万科就不看好其深耕多年的商业地产赛道，更不能说明万科资金紧张需要靠卖经营性地产来续命。
接下来可以持续关注万科在经营性地产方面的动向。如果万科不断出售经营性地产，再下“断臂求生”的结论也不晚。
不过就万科最新公告的《2024年1月新增项目情况简报》看，万科又新增了2个物流地产项目。虽然仅需支付权益地价1.69亿元，但整体建设运营资金估计得上10亿元了。如果万科资金捉襟见肘，怎会继续加大重资产的物流地产投入呢？