$华侨城A(SZ000069)$华侨城被低估几千亿

投资者一眼就能看出华侨城的低估，但看到的仅仅是房地产股票市场定位的低估，是市盈率市净率/净资产/股票历史定位的罕见低估，地产板块的PE平均10倍，而华侨城居然低至5倍，从媒体各种分析研究报告看，研究分析师及市场投资者还没有看出华侨城真正低估的地方。

第一，站在房地产发展角度来看待华侨城

第二，文旅现阶段不赚钱就瞧不起旅游业

第三，看不懂为何地产商急迫进入文旅业

第四，等五年后看懂了，还来得及吗？

以目前万科A市盈率定位来对比贵州茅台恒瑞医药海天味业，那就是严重低估，就像熊途山崩泥沙俱下埋没的黄金，黄金虽然不能创造价值/但相对现金货币是可以保值抗通胀的，但值不值钱就受时代舆论导向影响，搁在六七十年代黄金白银是毒物，老百姓也会拿着一盒黄金换一瓶名贵酒，那时候黄金就是有问题的东西，是媒体舆论斗争的对象，拿着就烫手就偷偷抛入河里或埋入自家后院深土里。 当然，也有一些历尽沧桑过来的阅历老人，偷偷收藏这些被扔弃的一盒盒黄金，但会扔掉装潢精致画龙雕凤有着四旧文案木盒子，虽然这盒子有着几百年传承历史，但那个时代的普通老百姓就没有文化遗产这种价值观，不懂得文化价值。大家都在破四旧，马未都老师就能预见未来，到处收购社会扔弃的破烂文物。少数人看到未来，极少数人引领未来，洞见未来，是一种“修行！

资本看华侨城价值，是看到盒子里那些黄金值钱，但没有看到这只外表精美的文物礼盒，以为企业搞文化旅游只是用来勾地的工具，认为房地产发展比文化旅游更有钱途。

华侨城A=华侨城地产集团/85亿利润+华侨城文旅集团/20利润。

华侨城地产集团，对标☞金地集团/600亿市值/81亿利润，华侨城A目前市值也就600亿左右，仅仅是反映出房地产这块的估值，那投资者就得问问股票资本市场，文化旅游集团这块资产估值到哪里去了呢？

华侨城是国家名片，世界排名第3亚洲第1文旅集团，中国文化旅游旗舰，旅游业协会常委，实体场景消费服务流量平台独角兽，旅游平台产业生态架构体系，是地产行业转型的经典标杆参照企业，目前A股及全球资本市场没有对标股票用来参考估值，独门生意/就给不出答案，市值暂定为零/0

其实，华侨城旅游平台，产业生态架构体系，是流量消费服务平台型企业，依附流量平台建立生态圈向外无限延伸产业链内容，依附平台衍生各种各样消费服务产品线，属于线下实体场景生活体验的消费服务流量平台，零估值，这是在考验各路资本的智商够不够用。

我感觉这块资产估值，是少了个流量模式的5000亿估值的美团外卖/京东拼多多，雷同十几年前500万也没有人愿意估价的腾讯控股，是市值达到5000亿后才让你认识的流量消费商业逻辑，是持续上涨后才让你逐步转变的流量价值投资观。

有人说，华侨城是依靠旅游才获得地产高毛利率，实际旅游地产毛利率是50% 而城市环境规划建设投资项目的毛利率是70%。城市环境改善的纯房地产为何能获取如此高的毛利率呢？因为华侨城是携手地方政府做城市环境规划设计，整合资源改善环境创造繁荣/在周边区域建造公共消费基础设施/吸引各种各样业态的消费服务产业聚集，满足地方政府公共消费需求。华侨城是城市环境规划建设运营商，是塑造城市人文环境/改善城市人居环境/创建宜居宜生活的社区家园环境/搭建消费服务产业集群共造灯火阑珊车水马龙川流不息的繁荣昌盛。

高毛利是环境附加值的转移体现，而旅游嫁接地产是流量价值的转移体现。直白一点讲，两块都是依靠环境改善土地经营溢价获取高毛利，这是价值转移变现的高级商业模式，是生意模式的业态创新，是城市化环境改善的经典标杆范例。

华侨城实质是由两个独立自主公司混合在一块做报表的，是完全可以分开研究再估值的，房地产300亿营收/旅游300亿营收。有人说300亿旅游综合收入中有一半是旅游酒店地产物业商铺销售，这我不否认，如果不考虑企业利益最大化选择，旅游集团公司是完全可以放弃土地补偿房产套现模式，而选择现金补偿模式的，就雷同中青旅/宋城演艺/华强方特/海昌海洋都这样的，由地方政府现金补偿/获取运营现金补贴，或由地产商项目合作伙伴来补偿，直白一点讲还是羊毛出在羊身上，还是土地环境改善后溢价套现来反哺产业，黄奇帆说过一句话☞之所以中国制造能有所向披靡的全球竞争力，就是因为有产业反哺政策红利。制造商扩张产能地方政府就补偿土地，然后企业就抵押贷款，等同于是地方政府帮你建造一个制造基地，地方获得就业岗位/带动了区域经济发展，而企业是低成本扩张获得规模效益，双赢。农业是第一产业/工业制造是第二产业/文化旅游消费服务是第三产业，企业给地方带来经济效益/那地方政府就有政策红利反哺企业，佛罗里达州政府也同样是给予各种优惠政策来反哺奥兰多迪士尼的。

华侨城是十年搞一轮文旅扩张周期，09～2014年是企业第三轮扩张周期，重点是旅游资源的布局卡位，抢夺一二线核心城市文旅项目的有利位置，这是资源先占，这是未雨绸缪，是高瞻远瞩。有投资者说华侨城踏空住宅的黄金十年，那是站在房地产发展角度来看华侨城发展，白皮书上写得明明白白☞自始至终都是发展旅游，房地产是时代附加业务，做大做强做优旅游才是企业的终极目标。

市场观点都是遗憾，遗憾企业没有倾其所有跟随恒碧万融开发商一样圈地储备，以至于排名落后规模造房企业。但换位思考一下，虽然储备商品房用地是能壮大房地产开发规模，然而华侨城旅游就将停滞不前，那今天的主题公园就将落地在人烟稀少/极其荒凉的城市边缘，人口基数小/消费水平低/地区增长乏力/基础设施不完善，远离消费群，将给企业文旅可持续运营带来各种困难，增加经营成本。09年后华侨城重点投资东部华侨城/深圳欢乐海岸/武汉欢乐谷/天津欢乐谷/扩展北京上海成都欢乐谷园区范围，沉淀的资金量很大，换位思考，企业倘若推迟至现在才来规划布局，还能进入一二线核心城市流量扎堆区域吗？还能拿到这块稀缺资源吗？还有空地让你规划建设欢乐海岸综合体吗？我看，这些地块早就让土豪做成商品房销售，急功近利/战略短视，搁在现在要想在同类地段重置华侨城这些文旅项目，至少需要2000亿/这就是消费流量垄断经营的护城河，未来竞争对手的重置门槛比城墙还高，所以说华侨城具备成为伟大企业的素质条件，“赢在眼光、胜在思路、高瞻远瞩、未雨绸缪”。

潜伏期，聪敏钱就选择那些有预期的股票抄底，5元龟爬至10元，市盈率/预期锁定

觉醒期，机构资本就选择那些能展望未来的公司，10元接力推至30元，成长率/展望前景

狂热期，新进场老百姓就选择那些有梦想的公司，30元股票被追逐梦想的热情推高到100元，市梦率/永远不卖。

地产开发商要想转型，要想跨越1万亿市值，那就得展望未来，就得给投资者勾画第二增长曲线，就得讲15万亿级的旅游这块增量市场，那就得扯上华侨城比翼双飞。地产软着陆的存量是10万亿，后面还有10万亿级的文化产业，旅游嫁接文化就是几十万亿的市场，增量规模足够容下50家大型文旅集团走向辉煌腾达。

文化产业，处于导入期，爬坡阶段；

旅游产业，处于成长期，扩张阶段；

房地产业，处于成熟期，利润收割；

传统制造，处于衰退期，转型升级。

以2018年划段，十年后周期位移，住宅总量规模将由成熟期的15亿平建逐步缩小到10亿平建，房价仍然是持续蜗牛爬升，土地释放量将越来越少，新商品房预售数量/开发量逐渐缩小，未来80%开发商都是由于拿不到计划内的钱/粮饿死。未来是产业参与城市剩余土地分配，你不能给地方带来就业岗位，就拿不到赚钱的稀缺土地，土地释放量缩小后的市场竞争更加激烈，不是在下游竞争商品/而是在上游竞争土地资源。

十年后，文化产业将进入成长期，旅游产业进入利润收割期，房地产业进入存量维持期。

感觉文旅现在不怎么赚钱，想想98年基建住房时代初期，也是倒闭的开发商要比赚钱的多得多，当年是顺驰挑战龙头万科，如今是融创中国挑战华侨城，但行业发展还是讲究先入为主的，机会是留给有准备的人或企业公司的，资源先占就占据先导优势。

不是英雄改变时代/而是时代创造英雄，也创造辉煌腾达的企业。做对行业，选对方向，才有可能成为时代佼佼者，时代创造英雄，也创造辉煌企业。

78～1998年是轻工贸制造和出口拉动经济，纺织/家电时代

98～2018年是房地产和基建投资拉动经济，基建/住房时代

18～2038年是现代服务业和消费拉动经济，文化/旅游时代。

“出口 投资 消费”是拉动国民经济持续发展的三驾马车/其实还有第四驾马车国防建设，发展进程需要新旧动能转换，逐渐替换驱动支柱，接下去就是消费和服务的时代周期，能产生一批利润增长百倍的企业，这块是10年10倍股票的摇篮。

人均GDP100美元/年，大众消费的主流是吃饱穿暖 手表项链 自行车 收音机 缝纫机。

人均GDP500美元/年，大众消费主流是纺织，服饰鞋帽 电风扇 收录机 黑白电视机。

人均GDP1000美元/年，大众消费主流是家电，空调 冰箱 洗衣机 彩电 音响视频播放器。

人均GDP3000美元/年，大众消费主流是通讯通信，电脑 手机 液晶电视 摩托车 电动车 代步工具。

人均GDP5000美元/年，消费主要是住房，装修建材 家电家具 灯具厨具 水暖器材 净水卫浴 地板瓷砖。

如今中国人均GDP已经跨越10000美元，部分经济发达城市人均GDP达到2万或接近3万美元，主流消费将引领时代潮流。

人均GDP10000美元/年，消费主流是旅游和交通，旅游搭载着消费/客流/信息流/资金流/商业流/运输物流，吸引着千家万商各种业态来此聚集，带动着各类资源来此汇聚，撬动着游乐娱乐/出境观光/景区观光/经济酒店/大众餐饮等消费服务业景气繁荣，带动着衣食住行吃喝玩文娱游乐购物，拉动着智能手机/5G通信通讯基站/光纤光缆信息公路/等数据通信传输的基础设施建设投资，拉动着汽车/航空/机场/高铁/城轨/交通运输装备/交通基础设施建设投资。

人均GDP50000美元/年，消费主流是有质量的美好生活，旅行/度假/定制/目的地旅游旅居/自驾游自由行，文化/传媒/教育/出版/医疗/健康/美容养颜/是分享优质生活环境/享受美好的生活方式。

人均收入超过100000美元/每年，就算是财务小自由，就开始旅居度假，享受阳光沙滩仙人掌的候鸟生活，选择养性之地、寻找养生之道、尝遍美食美味、定制高端旅游、挑选高档酒店、崇尚康健保健美容养颜、爱好竞技体育、挑战极限运动、攀登8848、追逐探索探险地理发现，追求美好生活向往，向往自由自在无拘无束逍遥快乐的生活。

大国崛起势不可挡，市场足够大/发展空间大，既生亮/又生瑜/后面还能冒出一个司马懿，美的集团/海尔智家/格力电器、贵州茅台/五粮液/山西汾酒、云南白药/片仔癀/东阿阿胶、伊利股份/蒙牛乳业/光明乳、九阳股份/老板电器苏泊尔、、万达商服/龙湖集团/新城控股、保利地产/万科A/中国海外发展/融创中国、金融街/陆家嘴、居然之家/美凯龙、海康威视/大华股份、三一重工/徐工机械/中联重科、潍柴动力/中国重汽、玲珑轮胎/赛轮轮胎/三角轮胎、恒瑞医药/丽珠集团、长春高新/我武生物、海天味业/中炬高新、中国人寿/中国平安、中国建筑/绿地控股、中国恒大/碧桂园、中国中铁/中国铁建、招商银行/宁波银行/平安银行。

有对手才有进步，有压力才有动力，有参照才能你追我赶，苹果/华为、谷歌/亚马逊、阿里巴巴/腾讯控股、麦当劳/肯德基、百事可乐/可口可乐、苏宁易购/京东商城、工商银行/建设银行、比亚迪/富士康、新鸿基地产/华润置地。

房地产业，存量市场，持续收割利润的成熟期，预收款锁定利润，可预期

旅游产业，增量市场，1到N外延扩展的成长期，流量爆发性增长，可展望

文化产业，培育市场，0到1塑造经典的导入期，华侨城是中国文化30强排名靠前的企业，文创/文娱/文艺/文旅/文体/文演/文教/文学/文物/文遗/影视动漫游戏/文化地标建筑群，是全产业链布局，可想象

华侨城发展动力=旅游平台+产业生态架构发展体系+++向外无限延伸扩展产业内容，工业制造是企业第一级火箭助推器，房地产是企业第二级火箭助推器，是起飞的加速度a，文化产业是第三级火箭助推器，是企业远航途程可持续。

任何一条增长曲线都会滑过抛物线的顶点(增长的极限)，企业持续增长的秘密是在第一条曲线消失之前开始一条新的S曲线，新曲线度过它起初的探索挣扎的过程，就开始一段走向辉煌腾达的新旅程。