风清明月光 的讨论

我曾经单吊银行股有些年头了。2011和2012年，单吊民生银行，2017年单吊招行。
银行的生意，我也算熟悉。[笑]

加速提前还，然后再调降。去年年底，就是因为银行扛不住加速提前还，才对存量调降的。当时的说法是，调至本地区最新标准。
现在各地首套二套商贷全部取消下限，一个比一个城市低，如果存量不跟进调，加速提前还，还会出现。
我看了一下几个城市的最新房贷利率，都比去年年底降了20%不止。比如上海，去年是4.55%，现在降到3.5%，苏州去年是4.1%，现在降到3.25%。

上海目前首套降到3.5%，这个应该是目前全国的天花板了，而苏州首套降到3.1%，这个至少是全国的平均水平，甚至全国平均水平比这还低。如果全国平均3.1%的话，以招行平均1.75%的负债成本，息差只剩1.35%了。而招行是以负债成本低著称的。

这是招行的一季报，负债端平均成本是1.75%，比去年同期提高7个点。

都是5.17的具体落实，没啥超预期的。只有昨天上海放松限购，算那么一点点超预期。

这个加上去，还是不如上海昨天放松限购。

我看了一下，工行的季报已经基本上没啥数据了，金融监管部门也不再公布银行业季度的各项数据了。

今年二月，五年期LPR下调了25个基点，这部分明年会下调。

我这张图的意思是，负债端成本在提高，而不是降低。而银行资产端，那下降的就厉害了。比如上海，去年年底，首套房还是4.2%+35BP，合计是4.55%，现在降低到3.5%，下降幅度高达23%。

我妈今天发消息给我说过 上海房子要启动了，说实话从夹头的角度，一点点兴趣都没，首先核心地段租金回报率2都没有，国债都要2.5呢，核心地段老破小拆迁要等不一定能轮上，以前老房等拆迁20年，等的都怀疑是不是假的，反正这样的总和生育率我也是悲观的，除了核心地段能跌下来，我才会买，这是一笔长期投资至少10年的，房租回报低于2.5宁可放弃机会