$新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$
之前写过一篇文章探讨商业地产的未来发展，目前主流住宅开发商 同时做商业和住宅也就是“双轮驱动”做得好的主要是以下几家：
万达：很早就开始转型，主攻商业地产和多元化，放弃住宅业务
华润：万象城标杆作品
龙湖：天街系列
新城：吾悦广场
宝龙：宝龙广场
新城控股在住宅开发行业连续2年闯进前8名，商业地产也做的风生水起，在雪球上人气很高。大家都对于双轮驱动非常看好，我也想看看新城每个商场具体的坪效怎么样。
但是把年报数据放到一起就发现有点疑问，如果有对比的年报的球友可以探讨下。
因为商场开业最少有2-3年的培育期，租金才会有议价能力，所以我选取2018年之前开业的商场进行对比。
首先对2017年和2018年的年报数据进行了对比，发现年报数据中每平方米每年的租金都有大幅的增长，其中最低值为同比增长78%，最高值同比增长2626%。
关于统计口径的问题，17年和18年年报披露的口径不一致，18年的包括管理费，17年的是分开列的，针对17年年报数据我已经进行了加总，所以肯定不是租金包含的口径范围的问题。
租金收入=租金+管理费
2017年年报
2018年年报
3个疑问：
1）每平米租金同比为何大幅增长？
忽略总面积的影响，我们看每平米每年的租金数据，我统计了2018年之前开业的23家商场的数据，
2018年年报相比于2017年大幅增长，最低增长率为78%，最高为2626%，关于这个增长率，有一点疑问，这个平均的每平米的租金收入应该是稳步增长的，为何会有大幅增长？
其中12年开业的两个吾悦广场租金收入都2018相比2017同比翻倍，2019中报相比2018中报同比只有17%，为何会差距这么大呢？老商场不应该很稳定吗？
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关于大家提的建议，修正以后的同比增长率数据如下，
2018年报相比2017年报的增长：
红框内的单位面积租金增长基本均值为60%，还是有点高的。也就是说新城开业1-4年的广场，单位面积租金还可以维持这么高的增长？这说明新城的商场提价能力很强吗？
再看2019年中报披露的数据相比2018中报的变化：
有些商场的单位面积租金是下滑的，比如诸暨吾悦广场下滑10%，成都武侯吾悦广场下滑24%，我想这个才是符合实际情况的。也就是有的商场租金小幅下滑，有的小幅增长，而不是所有的都大幅增长。
诸暨吾悦广场下滑10%，成都武侯吾悦广场下滑24%
2）2019年每平米租金数据同比增长为何大幅放缓？
符合实际情况的租金变化应该是有的商场经营的不好租金小幅下滑，有的经营的好小幅增长，而不是所有的都大幅增长或者大幅下滑。
2018年年报租金（元/每平方米每年）相比于2017年年报租金（元/每平方米每年）平均同比增长396%，为何2019年中报租金（元/每平方米每年）相比于2018年中报租金（元/每平方米每年）同比增长只有24%？
3）和龙湖天街的数据进行对比
开业比较久的商场 租金方面：
根据2018年年报来看，新城2018年之前开业的吾悦广场租金收入（元/每平方米每年）已经达到了1301元，甚至超越了龙湖2018年年报中披露的天街的租金收入（元/每平方米每年）数据，龙湖均值为1229（元/每平方米每年）。
开业比较久的商场 租金增长率方面：
龙湖的天街2018相比与2017增长率为20%左右，这应该是一个比较靠谱的增长率。
不可否认，新城的商业做的很优秀，但是2018年年报单位面积租金增长率这个数据还有点疑问，真的有这么高吗？
如果有对比的年报的球友可以探讨下，欢迎拍砖。