$新城控股(SH601155)$ $大悦城(SZ000031)$ $金地集团(SH600383)$ 

【华创地产】销售可能会好到明年2月，重申行业推荐评级，重点推荐：保利、金地、中南、中航善达、大悦城等

1）【销售】销售可能会好到明年2月，持续超市场预期

今年4月开始重申房住不炒之后，5、6月市场销售回落，行业政策偏严+线性外推思维，又正好遭遇7月最高基数月，市场开始预期7月销售走差，但之后7月、8月、9月、甚至十一假期销售连续超预期，其中50家主流房企销售额同比在6-9月分比为11%、16%、22%和32%，增速逐步扩大。究其原因，4个正面因素推动：1）资金偏紧、推盘加大；2）去化率虽下行、但比去年同期好；3）19年7月-20年2月是低基数区间、尤其19年11月是最低基数；4）宏观流动性宽松下购房意愿不会差。因而，销售的好可能会持续到明年2月，而其中龙头蓝筹房企在集中度提升之下表现更好，持续超市场预期，从而推动20PES上修概率加大。

2）【政策】政策可看淡一点，不松没关系，小松可预期

从行业角度来看，房地产库存持续低位以及销售韧性好将限制后续政策大松的几乎没有可能，并且过去几年中，政府对于房地产调控思路更加清晰化以及政策延续性也更强，所以投资逻辑来讲，对于政策放松的判断可以看淡一点，并且也没关系。不过从宏观角度来看，一方面，近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，房地产政策从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体环境边际改善，另一方面，地方政府财政压力也逐步加大，9月贵阳、武汉和扬州接连出台了公积金放松政策，其他如限售放松也或有可能。总体而言，政策可看淡一点，即使不松也没关系，小松可预期、更可视为锦上添花。

3）【估值】多维度估值筑底，20EPS或上调强化估值切换

近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，宏观政策逐步宽松，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位：1）主流房企19/20平均PE仅6.4/5.1倍，NAV折价20-80%；2）主流房企股息率高达18A4.3%和19E5.5%、远高于10Y国债3%，并且动态来讲，股息率可能因为业绩强而走高、而国债收益率则可能走低；3）板块PE TTM处于12年以来8-30倍估值区间的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。此外，主流房企销售持续超预期，20年EPS上修概率加大，同时考虑到主流房企普遍预收款高锁定，这将进一步强化年底估值切换行情。

4）【建议】销售可能会好到明年2月，重申行业推荐评级

我们认为，销售或将持续超预期，20eps上调概率加大，多维度估值筑底+宏观宽松构建看多期权：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展；2）维持商业地产推荐评级，维持推荐：大悦城，建议关注：中国国贸和金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。

PS：关于销售持续性更多分析可参见2019年7月深度报告《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》。