地产高周转，实际吃的是金融流动性，因为过剩的流动性，催生了大型开发商过度投资。

回归本质，高周转，就是拿地不用本金，而是借的市场流动性，所以，在偿还流动性的过程中，就一地鸡毛，很简单，偿还上游流动性大概率发生在下游房子流动性也下降的同一时间窗口。

比如头部公司万科，管理层通过跟投驱动区域公司去增加投资，用高周转去做保护垫，从16年开始占用下游大量流动性，流动负债单边快速上升，从15年的4200亿，一路上到20年的13000亿，然后被迫降杠杆，用银行有息杠杆，替换流动性缺口。

九胜先生,2016年至2018年1月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理,

有息贷款在21年开始置换流动性缺口

流动性是个幻觉，下游给你垫资，让你觉得自己有钱，下游的钱又来自于过剩的全社会流动性，这种幻觉一旦打破，速度会非常快。

从债务排布也能看出来，现在美元债市场是很难再借续期的，万科的美元债务就很难优化期限，大量在24年到期。

从债务管理更好的同行看，中海的美元债，相对更均匀的分部在未来数年，债务管理，还是来自于经营上的管理，就是对流动性的管理。

中海拿地，大多是80-100%的高比例权益，这就相对没那么高杠杆，万科大量的中股，小股操盘，借用了大量市场流动性，这些钱，类股类债，还依赖于小股东的流动性充足，一旦合股股东缺钱了，就得万科用自己的流动性顶上去。

万科管理层显然把流动性管理放的太松了。

从21年开始，万科没多少能力拿地换仓，也就是这些原因，而不是管理层在做主动防守。

当然，不是说中海华润管理层就天生谨慎，我估计，大概率还是国资委的管理成分更大，约束了管理层的风险偏好。

在流动性长期宽松，资产长期升值的背景下，地产企业，想理性决策，确实非常难，这也是现在形成这个债务局面的主要原因。