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本周万科公布了2021年半年报，报告期内，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长 14.2%。归属于上市公司股东的净利润 110.5 亿元，同比下降 11.7%，利润下滑主要是受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响。自一季度末顺利回归“绿档”后，公司目前各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，本集团净负债率为20.2%；持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843.0亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。公司综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）。
一、分业务来看
（一）房地产开发业务
报告期，公司来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1,575.3亿元，同比增长14.03%；毛利率23.02%，同比下滑28.4%（扣除税金及附加后的营业利润率为18.04%，同比下滑6.02%）；实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。公司报告期结算的房地产开发项目利润率下降明显，延续了去年以来的下滑趋势，也是导致报告期净利润下滑的主因，但公司销售规模仍然保持了稳健增长，应该说在行业监管趋严、需求降温的背景下，这样的销售业绩还是很不错的。
（二）物业服务
报告期，公司物业服务业务营收85.7亿，同比增长28.02%。整个上半年，公司万物云实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。公司物业服务业务继续保持高速增长，表现还是很不错的，这也是公司转型城市服务商和永续经营的根基，也是公司未来重要的看点之一。
（三）物流仓储服务
报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入13.4亿元，同比增长64%，其中高标库营业收入9.2亿元，冷库营业收入4.2亿元。万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，新开业98万平方米，累计开业项目建筑面积797万平方米。应该说，公司分物流仓库服务业务属于拓展期，仍不断在完善布局中，这块业务也是公司转型城市服务商的看点之一。
（四）商业开发与运营
在商业开发与运营方面，公司以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米；截至6月底，累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。
（五）租赁住宅
在租赁住宅方面，公司持续打造青年公寓品牌“泊寓”，为新进入城市的年轻人提供居住解决方案。截至6月底，泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。
行业变革之际，也是龙头担当之时，从万科的整体经营情况来看，公司正按照不动产开发、经营、服务并重的战略在不断加速推进公司转型，也顺应了行业进入管理红利时代的要求，相信万科能抓住变革时机，奋发有为，锐意进取，继续在行业中行稳致远。