$雅生活服务(03319)$ $旭辉永升服务(01995)$ $宝龙商业(09909)$
最近物业股伴随着内房股又跌的大家痛不欲生了，不过我觉得，如果看懂了高端物业的生意本质，应该没有什么可担忧的，现在的价格真是送你发财。虽然内房股在这一轮中跌幅相对物业较小，但是我觉得对物业股反而不妨更加乐观一点。
首先声明一下，投物业一定要投高端，只有收费高的高端物业未来才有更好的机会，因为高端物业为业主创造了一个最为核心的价值，那就是不动产的保值增值，这个可是牵涉到业主上百万银子的利益，岂可含糊？为业主提供舒心的服务倒还在其次，当然这个是保值增值的基础。业主为了房产的保值增值是愿意多付出点物业费，也愿意换成更好的物业。
然后说说护城河。高端物业的护城河还是来自于他的先发优势。考虑一个经典问题，就是给你十个亿你能不能把一个生意搞下来。高端物业需要多年的积累，一个小区一个小区的做起来积累下了口碑，然后才有人愿意把小区给你管。如果你只有钱而没有口碑的积淀和现成的模板，那起步就会很难。说到底这是个品牌生意，口碑靠的是积累。
高端物业扩张业务主要有两种方式，一是通过自己的品牌拓展出新的合约小区，二是通过对高净值业主提供增值服务扩展出新的业务，其他的都不是那么重要。当然通过母公司的地产开发获得新合约是一种方式，而且在发展初期是一种很重要的方式，但是最终它的占比不会很高，因为地产开发的规模不会一直增长，而物业管理的规模会持续增长很多年而且现阶段是很快的。另外，守着那么多的高净值人士做好本地服务，肯定是大有可为的。餐饮，商旅，室内翻新，养老服务，电梯广告等等吧，都很好赚，富人的生意总归会好做一些。政府项目这块，就算是一个彩蛋吧，有了最好，没有也无所谓，政府的钱哪是那么好赚的，未来就是有这一块业务极润率也是有限的。
另外，物业管理本身属于轻资产，具有现金流好，增量生意等等特点，而且现阶段物业行业相当分散，是强势的高端物业扩展业务非常好的时机，无疑是一门好生意。虽然比不上高端白酒，但是应该说秒杀市场上大多数生意模式。
而且，民营物业在现阶段估值非常便宜。母公司（或者兄弟公司）有一定资产流动性危机的民营物业PE普遍都在个位数，和国企物业的20-30倍的PE基本有3-4倍的差距。市场的担忧，从轻到重，包括以下几个方面：
1. 关联方的非业主增值服务不可持续
2. 关联方应收账款被计提，从而影响（短期）财报
3. 像恒大那样，现金被母公司挪用而造成重大损失。
其实从今年二月份开始，房地产销售已经开始回暖，比起去年十月底十一月初已经不可同日而语。大家现在的担心是民企地产商还是得不到融资。但是应该看到的是，贷款展期可以啊。房子卖的越来越好，贷款可以慢慢的还，然后大部分之前不那么激进的开发商（不包括某大，某创等吧，其实某创可惜了，很好的一家开发商，唯一就是太激进了）都应该能够慢慢的活下来。那样的话，3肯定是不会了，1经过一个阶段的消化，也会慢慢的补回来。但是因为民营开发商普遍都会缩表，规模肯定是要比之前小一些。2是很有可能的，但那个是一次性的影响，不影响长期的现金流。
但是也要看到，即便是最困难的这两年，好物业的规模还在高速的发展。雅生活，旭辉永升，金科等的合约面积还都在快速增长。一盈一亏，现在的民营物业的价值并不一定比两年前被资本市场追捧时低，但是价格已经是脚踝斩了。
那么最坏的情况能怎么坏呢？我觉得凡是有价值的民营物业，最坏不过像金科那样，另找个大股东，现在的母公司出清一大部分股份获得现金续命，然后物管变成独立运营的物管公司。那样就很差吗？并不见得。我们只要问一个问题，脱开了母公司独立运营的物管公司是不是还有价值就可以了。能给不动产带来保值增值效应的物管公司品牌，到哪里都是有价值的，也不会被母公司轻易的抛弃。
当然问题不是没有，母公司出问题的话，物管公司一定会有些损失。但是如果没有问题，哪来的这个变态低估的价格呢？而且我们要能够分辨，从长期来看，是不是影响未来业务的极其严重的问题？市场在极度悲观的情况下，对所有利好都会视而不见（比如当下的房地产市场的转暖），这正是巴菲特说的应该贪婪的时候，也是夹头们获取超额收益的时候。
当然做困境反转总是不容易，因为在形势变化的初期，信号不会那么明确，市场的情绪也还停留在悲观之中，所以市场表现的会上蹿下跳，人心也会跟着股价强烈波动。所以虽然跟市场做逆向是取得超额收益的好机会，但是它需要的时间很长，也需要更坚定的信念。买在相对低点不很容易，坚守住这一路的颠簸，其实更不容易。但是我相信的是，一个好生意最终总是会被人们发现的，只是它需要的时间长一点，信念坚定一点。只要我们站在时间这一边，就没有什么可担心的。