2023年2月24日，央行网站挂出了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。我特意下载了一份，通读了一遍。《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。
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文件本身并没有太多技术细节，只给出了方向性指引。所以，对《意见》点评的关键不在于细节，而在于目的和趋势。发展长租房的政策本身从长远看是对未来我国构建多层次住房市场的重要尝试。
过去20年是我国房地产行业发展的黄金20年，房地产行业做为我国国民经济的支柱性行业，为我国社会经济的繁荣做出了巨大的贡献。但是，随着我国经济降速换挡，房地产价格逐渐出现泡沫，部分地区的高房价已经开始影响居民的幸福感。
所以，政府及时提出了“房住不炒”的大方向，其核心就是将房屋的资产属性和使用属性相分离，尽量压制资产属性。通过压低甚至剥离资产属性的方法，压制房价的快速上涨。我们已经看到在部分大型和超大型城市已经开始进行了多种相关尝试包括：公租房，廉租房，共有产权房等等。长租房作为一个尝试的方向，这几年也开始逐渐多起来。发展住房租赁市场从长远看是为了满足居民的居住需求，短期看则另有其他目的。
从21年下半年开始，监管显著收紧了房地产领域的融资供给，直接后果就是购地，开发，销售各个环节都出现停滞。烂尾楼开始增加，土地财政收入大幅下降，房地产上下游产业链普遍出现不景气，部分地方隐性债务出现违约。
在这种大背景下，政府出手收购滞销商品房转为租赁住房房源，帮助受影响房地产公司盘活资产，补充现金流也不失为一种应急方案。
长租房这一模式到底能不能运行下去，做大做强成为住房市场的重要支柱，一个关键的问题就是在这个模式里面是否能达成多方共赢。在过去的商品房买卖的循环中，政府收获卖地收入，加大城市基建出政绩，房地产销售带动上下游产业链繁荣等等；银行获得高收益低风险的开发贷，按揭贷款；开发商囤地分享资产价格上涨的红利，净资产收益率维持在高位；早期买房的人享受了资产价格上涨的红利。由此可见，商品房销售当中的各方都收获了实实在在的好处。
到了长租房项目中，各方都出现了自己的忧虑。从银行看，如果自己成立子公司自持物业，银行资本管理办法对于非自用物业的风险加权系数高达1250%，消耗资本金过高；如果是贷款给长租房公司，如何确保对方的风险。从长租房公司看，最大的问题是资金缺口太大，仅仅依靠租金短期内规模很难扩张，毕竟目前我国一线城市中的租售比是比较低的。一线城市的租金收益率连2%都到不了。长租房公司的盈利前景主要来自于租金稳定上行和自持资产的升值。如果短期想要做大规模，需要巨量资金长期支持，这些都受制于银行贷款的供给。
从《意见》中，我们可以看到很多相关的条款尝试解决长租房这一模式中各方的忧虑，既能满足长租房承运方的资金需求，又能兼顾银行的长期利益。首先是对于长租房企业的支持方面：
第一，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
第二，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款
第三，住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。
上面三条很好的解决了住房租赁企业经营自有产权长租房时面临的资金缺口大，资金需求时间长等问题。
其次，是对银行支持方面，在《意见》范围内有：支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放。这解决商业银行的长期稳定负债来源问题。
另外，在《意见》之外我们也可以看到金融监管机构对长租房模式大开绿灯。比如，在房地产信贷集中度监管的规定中，暂时不将对住房租赁业务的信贷投放纳入集中度兼管的范围。在最新的《商业银行资本管理办法》征求意见稿中，将银行非自用物业的风险权重从1250%下调为400%，这将有利于部分大行成立子公司专门营运长租房业务。
综合上面的分析可以看到，《意见》从短期看有利于缓解当前房地产和地方财政面临的窘境，长期看有利于推动长租房这一房地产经营模式的发展，为建设我国多层次住房市场起到积极的作用。