阳光城 下有保底、上有空间 三年三倍

$阳光城(SZ000671)$  最近，有一些球友持续咨询我投资阳光城的理由，今天我把理由整理出来，供大家参考。

1、土地储备2600万平，成长空间大。

与融创类似，公司在2014-2016年通过并购储备了大量土地。截至目前，阳光城土地储备约2600万平，其中：500万平已售未结。阳光城的土地储备主要集中在1、2线城市，其2017年一季度的销售单价超1.6万元/平米，考虑到涨价因素，阳光城在手货值约3500亿元，而阳光城2016年报表收入仅为200亿元，储备够其增长17倍。

2、已售未结金额毛估700亿，锁定了1-2年业绩。

阳光城2014-2017年1季度，已售房约1150亿元，而其2015-2017年1季度的报表销售额仅为450亿元，考虑到会计结算的滞后性（售房后通常1-2年后结算入表），其应当有700亿元左右的销售额未结算（对应已售未结500万平储备）。对比其2016年200亿元的报表收入，足有三倍空间。

3、无论用什么估值方法，低估均非常明显

从PEG看，阳光城过去3年的平均增长率约为42%，考虑到其庞大的土地储备（相对公司体量），已锁定的销售额，以及近两年冲击1000亿元的销售计划，对比其2016年200亿元报表收入额，预计其三年内销售及利润年均增速将达到甚至超过50%。而根据各机构的研报，对应2017年预计净利润，阳光城的PE为12.5，PEG为0.25。实在是低。。。

从市销率看，按@小兵oo9 的方法，2017年阳光城销售额预计800亿元，市值235亿元，市销率0.3（这个估值与融创相当），是港股及A股估值最低的地产公司之一。

不考虑成长，从模拟净资产看，若其4200亿元（3500+700）销售收入全部结算，按10%的销售净利率估测，假定70%的权益比率（未查询到权益比率，估测方法：阳光城报表少数股东权益占30%，归母占70%；另外考虑到阳光城扩张手法同融创相似，而融创的权益比例为70%），归母的净资产增加300亿元，加入1季度归母133亿元净资产，当前阳光城模拟净资产433亿元，而市值仅有235亿元，仅为模拟价值的一半多。

4、下有保底，5-6元支撑极强

除价值外，阳光城的股价在5元-6元区间内有极强支撑，跌破5块的可能性非常小。理由：

第一，中民投在2015年入股45亿元，入股价为6.16元，算上利息，其要回本，股价至少要到6.5元；

第二，公司两期持股计划共10.5亿元，一期2.5亿元的成本约5.6，二期8亿元的成本约6.06，算上利息，股价至少也得维持6块以上；

第三，大股东全额质押了持有阳光城的股票，若其跌破5块，大股东需要补充质押物，显然这是大股东不能接受的；

第四，大股东正在低头猛抢股权，除去2015年大股东在5.6元增持了2.5亿元外，目前大股东亦正在以5.6-5.8的价格疯狂增持4亿元，预计这几天完成增持。这么便宜，不抢白不抢啊！

第五，阳光城市值虽然有235亿元，但除去几大股东及持股计划，真正流通的也就1/3约80亿元市值，相比阳光城高达1500亿元的资产规模，300亿的货币资金，阳光城随便拿块地的钱就足够完全控制股价（当然，我认为，现在的股价就是他们自己控制压住的）。

5、上有空间，3年3倍很正常

按阳光城的销售计划，近三年估计会冲破1000亿销售额（2017年计划800亿元），为了这个目标，公司可是不惜重金，把碧桂园的两员大将——双斌都给挖过来了。假定2020公司销售额超1000亿元且报表结算金额亦达到1000亿元，那么，此时公司该值多少钱？这个问题比较个性化，至少在我看来，按1倍PS估为1000亿，10倍PE估约1000亿，1.5-2倍PB估约700-900亿元，对比当前235亿元市值，3年涨3倍很正常。如果公司表现更好，那就会涨更多。

6、为什么我不投香港内房股

道理很简单，估值相当，但大幅回撤的风险完全不一样。

简单对比融创：市值，融创600亿，阳光城235亿，2.5倍；土储：融创7200万平，阳光城2600万平，2.76倍；上半年销售额：融创1088亿，阳光城395亿，2.75倍（权益比例为：融创747亿，阳光城364亿，2.05倍 感谢@邓小闲 提供数据 ）。同时考虑到，融创有乐视150亿元的投资可能要大幅提坏账，因此从估值看，阳光城已与融创相当了，而融创却是香港内房股中最低估的标的之一。

从股价看，融创低位上来涨了2.5倍，如果出现预期外的大风险事件（比如美股大跌，国内房地产行业急转直下等），融创出现30%以上的回撤一点不奇怪，但目前，阳光城股价在底部盘整了2年，回撤空间能有15%就算非常大了。

此外，港股老手一定会明白，阳光城可是在A股，在监管部门的全力呵护下，内地市场风险本身就比港股要小得多。。。

7、阳光城仍有股价压制因素，但却处在变盘前夕

从股东人数持续缩减股价却不涨，大股东明牌打压股价增持的迹象来看，很明显，阳光城的股价被主力牢牢控制着，大股东为什么要压制股价？

第一，其4亿元增持没完成，换我去增持，我也是增持价越低越好，当然要打压了；

第二，阳光城在6.4元的70亿元增发仍未完成（证监会不批啊，预计未来1-2年也很难批啊），也许公司担心股价太高影响增发，一直在压制股价。

预计第一个压制因素会很快消失，因为大股东增持即将完毕；第二个因素吗？我看无解。但主力可不是万能的，股价不是他想压就一定能压制的。理由是：

第一，如果香港内房股继续上涨，阳光城性价比会越来越高，会有众多夹头卖掉相对高估买入相对低估，就阳光城这点盘子，根本不够买的。

第二，公司的发展战略（千亿销售额目标）会优先于股价控制考虑，随着时间的推移，随着公司的经营业绩爆发，主力要是还拿低价筹码往下砸，那就只能呵呵，表示感谢了！

8、市场预期最大风险：高杠杆风险的化解

阳光城杠杆率极高，资产负债率高达85%，这是个不容忽视的风险。但我以为，最坏情况下，阳光城也死不了，理由如下：相对一线的万科、恒大、碧桂园及融创，阳光城体量小得多，在其资金链出现压力的时候，其完全可以通过卖地补充现金流（也就是让一线地产商比如碧桂园并购自己）渡过难关。因为阳光城2014-2016年买地价格便宜，相信即使最惨的卖地情况出现，阳光城也能小赚一笔。

@今日话题