央行昨天（11月25日）公布了《中国金融稳定报告（2019）》，知道大家不会读报告，直接把结论给大家点一下。
第一点：2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，其中超过一半都是住房贷款。
这个数据其实还好，个人住房贷款增速连续两年回落，因为这两年房价增速放缓，买房的增量也没那么多了，增速控制住了。
第二点，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比去年上升3.4个百分点。
60.4%的居民杠杆率，究竟算不算高？横向来看，这一水平虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平,说明我们杠杆率还是有点高，我们通过买房继续加杠杆的空间缩窄了。
第三点，分省来看杠杆率，浙江上海北京最高，广东甘肃重庆江西超全国。
(浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）)
浙江的住户杠杆率甚至超过了上海这样的直辖市，浙江向来是一个藏富于民的政策是非常好的，也难怪浙江的小县城房价过万。
第四点, 居民平均债务达到65%，这个数据是我特意补充上去的，因为债务才代表我们购买力的问题，债务肯定挤压我们购房。
其实这里还有个结构性的问题，有个调查数据，低收入家庭的债务负担整体重于高收入家庭：有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%，而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。
所以，这说明不少低收入家庭负债率达到难以维持的水平了，这部分人群处于处不敷出的状态,通俗一点讲，穷的更加穷，富的富得很。
这些贷款数据，本质都是上一轮房地产大扩张的周期产生的，已经是一个结果，而不是原因。
一句话给大家解释，就是：从2008年到2017的十年房地产红利期内，居民通过通过不断加杠杆的过程，加仓房地产，最终导致居民杠杆率上升，家庭债务攀升。
债务攀升的结果，就是很多人已经加不起了，或者说买了一套之后，多数人买不起第二套，刚需在这一波周期内很多被消化了，但是，真实的购买潜力一方面看负债，另一方面要看储蓄情况进行结合。
除了贷款的数据，央妈也发布了储蓄的数据，比起贷款，这才是我今天其实想重点说说的。
因为，储蓄率更可以预测房价，因为储蓄意味着购买力，也可以影响利率。
08年之前，我们的储蓄率往上飙升的时候，我们的媒体隔段时间就要爆一爆，但是反而到现在这个年代没人去关注了：那么，我们现在的储蓄率又回到什么时候了？
我国储蓄率从2000年的35.6%飙升至2008年的51.8%，只花了8年时候。
到现在2019年下半年这个数据是45%，对应是在14年之前的2005年的，那是个还没有人人买房意识的年代，还没被“买了房少奋斗几十年”的历史进程所教育。
直到2008年之后， 大家开始纷纷把钱从银行取出来去买房了！
储蓄率从此开始一路下滑，一直到2017年趋稳，然后这两三年开始，储蓄率维持在45%左右，不再往下滑了。
也就是说，我们的储蓄率从08年到2017年，撞上了房地产大爆发的十年之后，仅仅下滑了6个点。
2017年是一个分水岭，大家回顾下，因为2014年到2017年，以深圳带头，全国的重点一二线城市，都有一波房价大幅上涨的行情，基本是翻倍，而从2017年开始，一直到现在，我们从货币政策，宏观调控政策上都收紧了，导致房价开始平稳，或者说涨幅和跌幅不大了，房地产市场走向冷淡，大家不买房了。
房价的涨跌历史，就是对应着我们居民的储蓄历史。
这是两个同步的周期,我们回到最近这两三年，储蓄率开始趋于稳定，进一步打开结构性构成做个分析，因为储蓄率包括存款和其他投资两大部分。
这两三年里，大家拿着储蓄的钱也没去炒股，没去买房，省吃俭用又勤奋的中国人民，把钱都放哪里了？
那就是存款。
我们的存款数据这两年开始往上走了！
央行公布了一组数据：截止到2019年9月底，中国大陆的居民、企业、机构以及其他各组织的存款总量是176万亿元人民币。
其中，大约40%（约70万亿元人民币）的存款是属于居民存款，属于个人的。
这笔钱摊到每个人都是5W块。
所以，从17年房地产走弱之后，居民的存款绝对值其实在上升的。因为储蓄率稳定之后，大家又不敢消费，没有去做投资，只有拉高存款了。
这其实对想买房的人来说，并不是一个好消息，因为这意味着房产的购买力在拉升。
而且横向来看，我们的居民储蓄率在全球来说，还是领先的，尽管我们一直说我们的房价跟其他国家比起来太高了，但是我们的购买力却一直没见减弱。
连周小川都出来发话，我们陷入了手里有钱到底要不要花掉的烦恼里面，因为我们的储蓄率经过这十几年，哪怕在上一轮十年房地产周期消化过一波，绝对值还是处于世界领先。
当然，我要告诉大家另一个秘密，在这个数据后面，还有另一个隐藏的事实，就是低收入家庭被平均比较严重，我们的两极分化太严重，多少人都是被平均的。
塔尖的富人们能买得起豪宅的非常多，过去十年从房地产红利期获利的非常多，同时赤贫家庭也很多，这必然导致豪宅市场，大户型房子以后会非常走俏。
其实我这个观点在现在一线城市已经得到了验证，这两年哪怕行情整体不好，深圳的豪宅也一骑绝尘，一路上扬，同时大户型单价比小户型刚需房要更贵，这个趋势还会愈演愈烈，相信我。
但是我们的所谓赤贫也好，富豪也好，这都是处于两极，广大的人民群众还是中间态，我们从总量上判断趋势是有意义的。
整体上说，居民存款是增多了，这说明房产的韭菜还会继续涨，现在只是通过调控政策一刀切了。
在讲存款多导致的影响之前，我先继续推演一下货币政策，在传统的古典经济学有个可贷资金理论，利率是由借贷资金的供给与需求所决定。
现在的形势是啥？
如果GDP经济增长还是维持在6个点左右，我们的经济扩张能力是比较弱的，意味着我们企业对资金的需求在减少，而企业以及居民的存款属于可贷资金的重要组成，这部分供给是在增加的，这意味着可贷资金需求疲软，供给，很强劲,很明显利率会走低，这也跟现在央妈三番两次定向降准，定向降息的表现现在完全贴合。
我顺便提下P2P，为什么P2P在过去经历了野蛮生长，又疯狂暴雷的阶段，其实跟过去和现在的历史背景强相关。
因为在几年前金融机构是在去杠杆的阶段，而那个时候企业经济活动仍然处在扩张期，居民仍然在大量买房，利率仍然处于高位，所以民间融资呼之欲出，企业和居民四处加杠杆，导致P2P市场扩张，而一旦现在这两年经济开始往下，企业经济不扩张了，居民也不买房了，对民间融资的需求没那么旺盛，这个市场就开始萎靡，加上政策的临门一脚，当然就各种暴雷，这个本质其实不仅仅是一个监管行为，也是一个市场行为。
所以大家要通过现象看到本质，任何一个现象都可以用经济行为来解释。
好吧，说这么多，我想告诉你的是:
未来利率一定是往下走的，借钱的成本一定是降低的。
那么这就造成了一个既定事实：
在买房这件事上，成本是在降低的，而购买力是在不断累加的，这就像一个大坝一样，这股购房的需求像水库的水一样一直在积蓄，只是房地产调控的大坝人为把水围起来了，过去从17到19年三年的韭菜一直在涨，需求没有释放，水位在升起，一旦哪天口子一开，就会有“大水冲出龙王庙”，带动新的一波房价上涨。
这个时间点来的不会太早，也不会太晚，调控的时间越长，下一波的周期就会越猛。
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樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。