关于房地产政策：用“市场”救“市场”
几个疑问商榷下：
1）用市场救市场：什么情境下才有用？
目前政策中，财政补贴是没有的，主要还是用贷款和再贷款支持，降首付比例、降利率，其实都是属于调动市场的力量去托底市场（自救）。自救政策的效果，可以参考过去两年类似操作的保交楼、城中村改造、设备更新、消费品换新。一种资产价格在下行周期中，自救政策什么时候才能有用呢？其实就是等市场自己出清了、价格到底部了就有用了。就像股市从6000点到5900点的时候，去提供贷款支持、降低融资利率，投资者入市概率也不会大；而如果从6000到了1000了，即使没有贷款支持，投资者都会去买的。
2）房价见底了吗？
这个是最关键的问题。如何衡量合理的房价是多少？有两个角度可以参考。第一是看房子的估值（房价租金比），海外经济体在房价处于上行周期时，房子的估值没有参考意义，因为处于泡沫化的过程。而房价处于下行周期时，房子的估值一般都会跌回到历史上的估值最低位（跟股市是一样的）。如果按照这个规律，当前一线的租金回报率是1.7%附近，而2014年在2-2.5%，07年在3%以上。
第二个角度是看租房和买房的成本。以美国为例，因为租售同权，所以长期来看，租房和持有房产的成本也是一致的。而当房价有上涨预期的时候，持有成本远远高于租房成本，居民仍然愿意买房，因为有房价上涨的资本利得作为补偿。而当房价没有上涨预期的时候，持有房产的成本就会逐步向租房成本靠拢。对于租售不同权的经济体，当房价没有上涨预期的时候，持有房产的成本也不能比租房成本高太多。当前房产持有成本比租房高太多，所以租金回报率逐步提升至3%附近或是相对合理的。
3）什么是真正的“收储”？
典型的“收储”是大宗商品的收储，价格下跌的时候收过来储存起来，减少市场上的供给，然后等价格回升的时候再抛售出去。而如果收过来后又立刻抛售出去、租出去，严格意义上来说不能叫“收储”，因为没有“储”的过程，这样对供给和价格的影响就比较有限。
4）需要花多少钱？
如果是财政出钱，严格执行“收储”，收了以后“储”起来、不再供给，需要多少钱呢？粗略估计下，目前城市中房子存量的总市值在200万亿以上，如果收10%，需要20万亿资金；如果收5%，也需要10万亿；如果收1%，需要2万亿。2023年新房+二手房仅仅成交的量就有17万亿，如果房价没有上涨预期，没有达成交易的二手房的潜在供给应该更大。收1%，应该是不够的。而且这些资金，理论上靠市场化的力量去出是比较难的，需要财政逆周期的力量。
5）最大的作用是什么？
对短期的市场情绪和房地产股票表现应该还是有阶段性的效果的。$世联行(SZ002285)$ $金地集团(SH600383)$ $万科A(SZ000002)$