$碧桂园服务(06098)$ 值多少钱的思路？
有球友之前做过详细的计算，采用净资产+PE倍数法，非常扎实，若更极限些：
1.方法的选择思路
起初觉得可以用DCF，公司在重大转型期，比如营运资本如何划分等之前的数据没有参考意义，放弃。觉得除了PE法，用净资产+NPV也蛮合适
2.NPV粗略估算
8亿在管面积＊2单价＊12月＊0.07净利率／
0.08必要报酬率=168亿
物业协会平均净利率是0.061，公司自身历史数据可能存在高估未采用，2元每平是整个生命周期的均价
168NPV＋52减值后净资产=220亿
跟球友的计算结果差不多，但可能忽略了两个比较重要的问题
3.新增项目赠十年二十年物业费问题
近两年$碧桂园(02007)$ 的房产销售是采用赠物业费的方式促销，若应收收不到，新增楼盘却成了未来现金的流出项目，具体有多少，各位可以自己去挖掘。
举个例子，宣传新签约8亿，假如5亿无法交付，3亿是保交付，即约300万套房子是赠送物业费的话，即使通过极致节省成本，也要面临40亿左右的净现金流出，项目值180亿
4.现金被挪用无法归还问题
监管资金被挪用都是普遍现象，这种情况也不能排除，至于良心声明之类的予以忽略。这种情况像极$恒大物业(06666)$ ，在管面积是碧桂园服务的一半，挪用过资金，目前市值70亿左右，那末若此类情况发生，项目值140的下限值也算合理。
5.当然也有乐观情况
若一切超预期的好，达到万物云290亿也没问题
140－180－220－290在不同的假设下极其粗略估计，对此你有什么看法