从2012到2022,房地产市场经历过2015-2019年的高潮,也经历过2013、2022年这种低谷,用股市术语来说,就是穿越了牛熊周期。现在除了部分发不出年报的暴雷股外,大部分地产公司年报已经披露。
我们都知道地产公司的利润波动极大且很容易操纵,单看一年的利润情况说明不了问题,看PE或前瞻PE炒地产股的,很多现在已经不敢用主账号发言了。地产公司比较科学的估值方法是rNAV,但这个数据不像保险公司的内含价值一样有精算师测算且定期披露。所以用每股归母净资产(剔除少数股东权益)这十年来的变化来代替,虽然这个指标也有很多局限性,比如土地成本记账(两块同样的账面价值的土地,真实市场价值相差很远,比如港资企业天安在上海一块土地售价接近9万,算上利息资本化后的土地成本可能1、2千,快周转公司在2021年拿的四线城市土地成本也是1、2千),没有反映负债率、分红高低等,但相对来于每股利润来说还是更加靠谱些的,尤其是它反映了配股、供股、增发、回购、明股实债赎回等的影响。以下是一些收集汇总,前面是2012年的每股归母净资产,后面是2022年的每股归母净资产:
万科企业:5.8到21,十年3.62倍
保利发展:5.95到16.4,十年2.76倍
碧桂园:2.06到7.37,十年3.58倍
中国恒大:2.55到-8(2021年数据),9年亏掉近4倍的每股净资产
中海发展:10.68到32.39,十年3.03倍
华润置地:11.86到34.22,十年2.89倍
招商蛇口:7.52(2014年)到10.79,八年1.43倍
金地集团:5.26到13.94,十年2.65倍
华侨城:2.74到8.02,十年2.92倍
龙湖集团:5.51到22.62,十年4.11倍(龙湖22年报没计提减值,所以数字很漂亮,或许龙湖的资产确实和其他公司与众不同吧,呵呵)
融创中国:3.15到10.7,十年3.4倍
绿地控股:4.22到7.5(年报未发,根据利润公告估算),十年1.78倍
绿城中国:9.86到14.83,十年1.5倍
中国金茂:3.15港币(2.91人民币)到3.56,十年1.24倍
远洋集团:6.54到4.17,十年0.64倍
新城发展:1.01到6.33,十年6.26倍
雅居乐集团:7.43到11.98,十年1.61倍
佳兆业集团:2.86到3元,十年1.05倍
合生创展集团:24.3到32.42元,十年1.33倍
合景泰富:5.28到9.21,十年1.74倍
时代中国控股:2.32(2013年)到2.74,九年1.18倍
富力地产:8.21到14.5,十年1.77倍
保利置业集团:7.5到8.62,十年1.15倍
北京北辰实业(H股):4.4到5.77,十年1.31倍
SOHO中国:6.00到7.01,十年1.17倍
瑞安房地产:5.76到4.88,十年0.85倍
嘉里建设:49.16到74.96,十年1.52倍
嘉华国际:7.35到14.00,十年1.90倍
汤臣集团:7.57到6.29,十年0.83倍
宝业集团:7.52到21.13,十年2.81倍
天安:8.93到18.34,十年2.05倍
联合集团:76.56到12.27(1:20拆过股,相当于拆股前的245.4),十年3.21倍