周五房地产市场三箭齐发，上午召开全国切实做好保交房工作视频会议，国务院副总理何立峰对商品住房烂尾风险处置攻坚战、保交房、消化存量商品房等重点工作进行安排部署；中午央行宣布下调购房首付比例，取消全国层面银行房贷利率下限，下调公积金贷款利率；下午住建部、人民银行、金融监管总局、自然资源部在国务院政策例行吹风会上介绍保交房、住房去库存具体政策。
说周五是近些年房地产市场最重要的日子丝毫不为过，住建部机关报《中国房地产报》更是把2024年5月17日形容为中国房地产史上最浓墨重彩的一天。沉寂多时的房地产开发商、房产中介们开始欢呼雀跃、奔走相告，霸屏朋友圈。A股、港股房地产板块周五也集体高潮，保利、万科涨停，银华、华宝房地产ETF大涨9.5、9.1%，南方、华夏房地产ETF涨幅也超8%、7%，一些在港股上市的房地产开发公司周五一天就上涨50%。
01
史上最低首付比例
周五中午《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》发布，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。政府部门通知要求规范，所以比较长，咱们就用普通老百姓的话概括，首套首付15%，二套首付25%。
下调首付比例，其实就是提升杠杆比例，提升有住房刚性、改善需求但首付款紧张或者资金还有其他用途这部分群体购买力，以前首付款不够的，现在买得起了，以前只买得起两居的，现在可以买三居了，以前只能买普通小区的，现在垫垫脚可以买个高档点的小区，可能有些朋友对此不屑一顾，对有多套房子、“不买不买就是不买”这部分群体确实意义不大，但实话实说对在大城市刚参加工作不久、又想买房自住成家的年轻人，新政还是挺友好的。
15%的首付比例应该是中国历史上最低的了，基本算是前无古人、后无来者，再低可能性很小，再低的话，假设首付10%，目前房地产行情，房价波动10%稀松平常，有些购房者可能会选择弃房断供，把风险留给银行。
当然有朋友可能会说，这波政策下来，房地产市场还没止住跌势，会不会被逼无奈继续下调首套首付比例？估计不会，工具箱里的工具还有很多，比如下调二套首付比例，修改首套、二套认定条件，比如杭州，只要把首套挂网出售，不管真卖假卖、卖没卖出去，再买房都按首套对待，甚至是彻底打开三套及以上政策空间，还有就是文章第二部分要说的持续降低房贷利率。
总的来讲，15%的首付比例确实很低，银行有一定风险，后续一旦房地产市场企稳，调回去的可能性是有的，对于资金紧张，又或者资金有别的用途，比如开公司、做买卖，不想在房子上浪费太多资金，但还想拥有自己住房、改善居住条件的，目前购房是个不错的窗口。
02
截至目前最大幅度降息
前面也提到了降首付，提杠杆，借贷资金增加，房贷利率不变的话，后面购房者每月需要偿还的月供就会增加，大家一看，还是不敢买房，这些央行也替大家考虑到了。
周五中午央行宣布，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%，大家别看0.25个百分点好像不多，但要知道公积金贷款利率本身就处在低位，现在还能下调，已经很够意思了。
周五中午央行同时宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。意思就是说，银行房贷利率地方自己看着办，估计除了京沪以及海南等极少数地区，大部分地方会放开银行房贷利率下限，由银行根据自身经营情况、资金成本自行确定。
为挣抢优质且有限的客户，银行房贷利率向公积金贷款利率靠拢是大趋势，低于公积金贷款利率可能性虽不是很大，但也不是完全没有可能，至少新政策允许，房贷利率2时代真的要来了。其实现在市场资金挺充裕的，周五发行的30年超长期特别国债利率只有2.57%，银行、保险、家庭个人等各路资金还都抢着买，3%以内、靠近3%的房贷利率，银行不会亏损，还有的挣，只是比之前挣得少点。
其实之前我多次发文建议大幅下调房贷利率，比如今年3月《万科：债务危机？步恒大后尘？价值投资还是价值陷阱？》，3.95%利率太高了（LPR，不考虑首套、二套加减点），国内住房出租收益率一般不超过1.5%，CPI又在0轴附近，即使不算房价下跌带来的损失（现在尚未企稳），购房者每年都要亏损2%+。那会我的想法是最好能一次性下调1%，降到3%左右，别一次降点一次降点挤牙膏，通过大幅降息弥补购房者损失，房地产尽快企稳，减少对经济的拖累。
没想到真给等来了，时间还不长，也就两个月，这次降息力度确实大超预期，直接把全国层面银行房贷利率下限给取消了，是98年取消福利分房、启动商品房改革以来力度最大的一次，之前一般也就0.1%、0.15%、0.2%，最多也没超过0.25%，我之前还是太保守了，或者说前两年挤牙膏式的释放利好，让我对超预期的利好信心不足，即使心里意识到房地产市场确实急需一场大幅降息。
至于房地产企稳后，房贷利率会不会大幅反弹？可能性不大，这点与未来首付比例可能回归原位有本质不同，首付比例回归原位主要是基于防范银行风险的考虑，而贷款利率持续下行确是大趋势，不断降低企业生产经营、家庭个人消费以及经济社会运行等各类资金的使用成本，另外人口和房地产长周期属性（20年）也使得房地产反转不具备持续性的需求爆发基础。
当然大家也见好就收，也别指望房贷利率短期内再次大幅下行，年底房地产将基本企稳，海内外各大投行都有预计，除了周五以及后续支持政策，另一方面是这两年的低基数，明年房地产再像现在这样大幅负增长可能性不大，房地产对经济拖累消失，大幅下调房贷利率必要性也就不存在了，高科技、新质生产力才是未来重点，房地产只要不严重拖经济后腿就行了，想想也是，真要大幅降息刺激房地产维持增长不至于拖到现在。
之所以说房地产企稳，房贷利率大幅下调就结束了，还有一个重要原因，经济总有周期，这次把利率的子弹全部打光，以后经济再遇到麻烦可真就黔驴技穷、无计可施了，所以肯定要为未来留点后手。反面典型就是现在的日本，多年负利率，货币政策完全失效，面对美国持续的高利率，日元对美元汇率持续贬值，这个月更是破了上世纪90年代以来新低，毫无还手之力。
关于房贷利率，还要补充一点，除了京沪琼等极少数地区，以后绝大部分地区，房贷利率可能都是银行自主决定，具体利率与各家银行的资金、经营成本密切相关，比如相比于国有大行，中小银行肯定要给出更高的利率才能吸收到存款，那么他们的房贷利率就很难比国有大行低，以后大家办房贷还真的要在不同银行间多方比较，而不像以前哪家银行都一样，大家一个利率。
03
全面发力保交房
降首付、降房贷利率，有购房能力的人群是扩大了，但前几年的烂尾，购房人迟迟收不到房，有些开发商干脆直接跑路，把购房人吓坏了，大家还是不敢买房，这点上面也给大家想到了。
国务院副总理何立峰周五上午在全国切实做好保交房工作视频会议上明确要求，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房, 着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付。住建部副部长董建国周五下午在国务院政策例行吹风会上也表示，打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。
说到攻坚战，一般让人想到的是防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战，这三大攻坚战的战略地位、战略高度，投入的资源，取得的成果，不用我说，大家应该都清楚。保交房、商品住房烂尾风险处置已经提到了战略全局高度，后面买房遇到烂尾、交不了房的可能性不能说一点都没有，但概率那是相当相当相当的小。
住建部副部长董建国周五下午在国务院政策例行吹风会上表示，国家、省和市三级已抽调精干力量组建保交房工作专班，集中办公、集中力量、统筹推进，建立信息系统，及时准确跟踪督导工作进展。抽调人员不再负责原来的工作，而是专门抓保交房推进落实，肯定会抓出成果，抓出成效，既是完成领导交办的任务，也是抽调期间工作业绩体现，不可能没有成果、成效的，大家可以把心放在肚子里。
住建部副部长董建国周五下午在国务院政策例行吹风会上还表示，进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，符合白名单条件的项目应进尽进，商业银行对白名单项目应贷尽贷，支持商品住房项目达到现房销售条件，推进现房销售，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。
前面说了这么多，估计还是会有朋友表示疑虑，谁出钱？别急，金融监管总局副局长肖远企周五下午在国务院政策例行吹风会上说了，积极做好房地产新增信贷投放，支持存量融资合理展期，全力推动落实城市房地产融资协调机制，今年银行给白名单项目发放贷款近万亿。会上肖局长还表示，要建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和金融服务体系，最大程度缩短贷款业务办理时限。
总之，降首付、降利率，解决的是买得起、买得起大房子的问题，仅仅是万里长征的第一步。要让大家买房、买大房子，还要解决敢买的问题。通过全力保交房，让大家买得放心，放心的买，国家通过行政手段保证大家能按时收到自己的房子，前几年那种交了首付，还了月供，房子却没了的情况，以后基本不会再出现，之前已经出现的，国家现在也在帮助全力解决。
04
全面发力去库存
刚刚说到，要让大家买房，必须解决敢买的问题。全力保交房，大家买得放心，放心的买，交不了房的情况以后基本不会再出现，这仅仅是敢买的第一步。如果今年买了房子，明年就跌了10%、20%，1年时间几十万甚至上百万就没了，大家也还是不敢买，都是血汗钱，搁谁都心疼，这个问题，上面也给大家想到了，收储、收购收回去库存，大幅减少市场供给，推进供需平衡，推进房价趋稳。
已竣工验收但未售出住房收储。国务院副总理何立峰周五上午在全国切实做好保交房工作视频会议上明确指出，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。住建部副部长董建国周五下午在国务院政策例行吹风会上也表示，城市政府以需定购，可组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
为配合地方国企收储，人民银行副行长陶玲周五下午在国务院政策例行吹风会上表示，拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿，利率1.75%，期限1年，可展期4次。应该说，这个利率非常低，商业银行拿到钱，转贷给地方国企，肯定能挣钱。地方国企批量收购开发商已建成项目，应该会有比较大的折扣，出售、出租都能挣钱。开发商也高兴，终于有人把自己卖不掉的房子给接走。
当然有朋友肯定会说，3000亿太少，别忘了可以展期4次，合起来也是超万亿规模，另外这只是刚开始，一旦后面效果好，央行扩大再贷款规模也是有可能的。
另外现在各个城市都在积极探索以旧换新、中介优先卖房等收储模式，这些模式都有一个共同特点，卖房者得购买总价更高的新房，属于有改善需求的群体，以前苦于老房子卖不掉，没法换，现在的各种政策能够快速打通换房链条，助力房地产市场企稳。
未开工地块收回收购和已开工未竣工项目盘活。国务院副总理何立峰要求，全力支持应续建项目融资和竣工交付，相关地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地。住建部副部长董建国表示，尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发、企业寻找合作伙伴共同开发等方式妥善处置盘活。
收储，还有一个好处，开发商可以快速回笼资金，集中力量开展其他因缺少资金停滞项目建设，方便未来现房出售，即使期房销售也能提升购房者信心，购房者每天看到一堆人在项目上干活，项目每天都有进展，能打消对烂尾的担忧和疑虑。
05
关于买房卖房租房
长期不住，位置偏远、也没人愿意租的房子，争取乘着这波机会卖掉，千万别惜售，尤其别见到看房人多了，价格有所反弹，就觉得自己又行了。房地产是长周期，国际上通常是20年，再加上咱们长期独生子女的特殊情况，没那么快反转。前面也说了，再过几个月房地产市场大概率企稳，但企稳并不表示房价立刻马上重新进入上涨周期，或许在底部横盘震荡好多年。
1.5%的租金，拿到现在的资本市场，A股、港股大把的5%、6%甚至8%、10%的股票，分红率比房屋租金高多了，房地产相比其他大类资产，投资没有性价比。地方国企收储，出租房源增多，租金有下调压力。另外25年往后小学生数量相比前几年断崖式下跌，17年新生人口是个高峰，那些中小学旁边的房子，租金别看现在好像还行，过两年很可能腰斩，顶级学区也不例外。
有刚性、改善需求的，现在开始是个不错的购房窗口期（首付比例、贷款利率双低），但别追高，该使劲砍价就使劲砍价，别被中介、卖房者以及开发商、销售处人流气势上给吓住了，估计新政出来后，一段时间内，看房的人会有所增多。还有就是前面说的，如果是商贷，要多家银行比较，找个利率低的。
前面也说了，随着地方国企收储进入房屋租赁市场，房源增加，未来租金会有所下调，长期租房也是个选择，这些国企也喜欢长期租客，隔一年换一批租客，他们也嫌麻烦。
他们收储的房子估计不会特别优质，租房子也缺少家的感觉，作为租客也不能按照自己心愿随心所欲装饰、装修、改造，尤其是结婚成家有了孩子之后，靠收储的房子解决上学，老人就医等问题估计够呛，各方面都好的房子开发商不可能打折批量卖给地方收储国企。
06
此次房产新政的一个副产品：存款利率大幅下调
前面也说，这波新政从供（去库存）、需（降首付、降利率、保交房）两端精准发力助力房地产市场企稳，都面临一个共同问题，就是钱，也就是大家常说的，钱从哪来？无非就是银行贷款、发债、上市融资。
不管哪种途径，都需要融资成本尽可能低，否则难以为继。比如收储，通过房屋租金覆盖资金借贷、运营管理等成本，现在租金也就1.5%，当然他们肯定能打折收，租金收益率能高点，但银行贷款利率也要比较低，否则收一笔亏一笔。现在银行房贷利率一口气下调一个百分点，银行存款利率肯定得同步下调，否则银行有风险。
综上，后面应该会看到一波银行存款利率下调潮，而且下调幅度还不小。
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