【居然还有人思考地产是不是永续行业？！】
需求侧。五十年、一百年后，中国人可能不喝白酒了，但不可能不住房子，喝白酒的人比例可能越来越低，但无家可归的人会越来越少。房地产只会比白酒更永续。随着科技进步、生活改善，住宅、写字楼、商场都会不断更新换代，不存在房子夠住了就不再新建的可能性。国人甚至人类，总建筑面积越来越大，平均建筑质量越来越好，这都是必然趋势，无须争辩。有变化的是，每年的边际增量，及其构成比例。边际增量加拆除量等于新房市场空间，这是有天花板的；构成比例，指商品房、人才房、廉租房的占比。鉴于改革开放的持续性，中国商品房市场应该会长期存在。考虑通胀，每年十几万亿的新商品房销售规模可以长期存在。这是行业内普遍共识，就不论证了。
供给侧。优胜劣汰、剩者为王也是必然规律。大多数地产企业，特别是没上市的，会消失退出，把市场空间陆续让给数百家龙头，其中，强者更强没有悬念。笔者前几年就强调过，只有地产强势龙头才可以“假设永续经营”，适用市盈率法。大多数中小弱地产企业不能“假设”永续经营，只宜根据已有土储计算NAV并估值，但这些中小弱地产商基本没上市呀。
至于哪些地产企业能够假设永续经营，大家自己判断。通常，你持仓的，你肯定认为永续，楼主所列，可知其仓位构成。$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$