我之前说过，研究$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$ ，只用看@做人要厚道1974 每个季度做的现金流量表翻译即可。厚叔一般写的比较简单，我细化补充一下，表的准确性我就相信他的专业性了，不再去与季报核对。
我们知道，地产公司的结算不是实时的，而是交房时结算，报表所体现的营收、利润数据都是两三年前卖的房子的状态。相比经营利润表，地产公司更看重现金流量表。而且，对于地产这种高，负债行业，资产估值和信誉密切相关，一旦出现信誉挤兑，就可导致资产大幅折价甩卖，进而导致资不抵债。所以，相比资产负债表，现金流量表同样更为重要。地产新手研究报表总喜欢看PE PB,或者资产负债率，这都是不对的。
资产负债表分三大部分，一是经营现金流，主要可以理解为直接投入生产的成本和做生意的收入。二是投资现金流，就当是买股票吧，地产公司主要是一些合联营公司的入股。三是融资现金流，就是借的钱和还的钱。
我以上表为例，说说新城怎么细致分析。
先说经营现金流。我们知道，新城的收入主要有两部分，一是卖房子的钱，二是收租的钱，这两个加起来就是经营性收入。新城每个月租金最近是10亿左右，所以一季度卖房子的钱是116-30=86。这和一季度经营简报公布的119不一样，只有简报的72%，这就是说，新城有28%的营收没有并表，也就是我们说的表外项目。表外项目的现金流看不到，是地产财报分析最大的坑，这个比例越大，这个企业的财报越扯淡。经营现金流的支出部分，主要是拿地、建安、人工、税费、销售费等。新城近年来不拿地，所以可以清晰的看到建安成本。建安是新城目前最大的支出，并且在快速下降的，去年新城的在建面积从5300下降到3700万平，建安支出也从去年一季度的114亿下降到今年一季度的78亿。随着5、6月份交付高峰到来，三季度建安支出预计将断崖式下降。其他费用新城也在逐季度减少。新城已经连续5个季度经营现金流为正，这很不容易，至少能反映出在地产最黑暗的时候，新城的经营部分还能赚钱。
再说投资现金流，相比经营现金流，这部分一是占比小，代表表外的猫腻多不到哪里去。二是为正，代表表外项目至少是没有抽血。可以略带怀疑的判断，新城表外状态还不错。三是投资吾悦广场的支出，随着大部分吾悦竣工开业，这部分的支出已经非常少了。
最后是最关键的融资现金流，我们看出，一季度还的利息只有8亿，那么年化就是32亿，这个通过新城570亿有息，6.2%融资成本也可以算出（实际支出还少点），结果基本一致，印证报表真实性。从厚叔21年做这张表开始，新城融资一直小于还款，一直在还钱，三年净还了832亿（注意，是净还832亿，总共还了2080亿），说实话，这个数比较惊悚，银行这么抽血没把新城抽死，骆驼就是骆驼。
目前，新城的整体现金流还在下降，表中一季度总计下降1.36亿，实际现金下降11亿，我们分析可能是由于一些不属于现金流的其他原因导致，如汇率、现金等价物贬值等。
再说说看点，因为没有拿地，新城的经营现金流收入中，后面住开比例会下降，收租比例会上升，所以整体下降速度会越来越慢。经营现金流支出中，建安成本会快速下降，其他费用则下降较慢。我们看到，整体的经营现金流净值一季度只有10亿，还在缓慢下降，我们希望这个数在下半年能开始回升，毕竟这才是企业经营的根本。
投资现金流占比小没啥看点，后面吾悦建完了，这快会更小。
由于经营现金流只勉强够还融资现金流里的利息，基本打平，没有盈余。所以所有的到期债务偿找不到奶水，只能消耗在手现金或者借新还旧。新城借新还旧的本事我之前说过了，1200亿的吾悦只抵押了300，逐步提升抵押率至50%达到600亿即可覆盖全部有息，这是新城想活下来最重要的工作，好在今年经营贷置换债务受到国家政策鼓励，相对容易办。最后实在有缺口，也只能从179亿现金里扣了。就不知道这179亿现金多少总部能征用，反正新城总部一向不留钱，就小几千万维持个运营，好在随着新城在建面积持续减少，这部分钱的自由度会越来越大。
个人拍脑袋做个预测，今年新城表内收入大概有25（表内35*72%）*12（表内卖房）+125（表内收租，一季度10，后面一个季度会比一季度略多）=420亿，建安支出大概要265亿（一季度78亿，线性递推4季度78*0.7=54.6，与一季度平均后乘4），各类费用、税125亿（按去年的75%算），能余下来30亿。
名股实债的收入和支出，以及投资现金流按往年经验，就算打平吧。
短期债务有210亿，利息32亿，一共212亿的融资缺口，这么大的融资缺口，只能依靠借新还旧补齐。一季度新城搞了30亿新贷款，如果按线性外推全年120，缺口还有91亿，肯定是不够的，需要进一步加强融资力度，这里后面几个季度的经营贷，以及白名单开发贷展期其实是新城活下去的关键。如果实在是搞不定，就只能从现金里扣的，由于现金年初只有189亿，扣掉93亿都不到100了，由于这里有大量难以使用的监管资金，所以年底的债还是有一定的爆雷风险。
说一下最终结论，和除滨江集团外的所有地产公司一样，新城今年依然依靠银行贷款苟活，重中之重依然是经营贷对现有短期债务的置换。