之前看过一篇中信的研报，对地产折旧需求是这样测算的。
2010-2020年，老房拆迁规模总计80.4亿平米，较2000-2010年净增加44.5亿平米。2010年时存量房屋中，房龄为21-30年、31-40年、41-50年和50年以上的房屋，到2020年时分别被拆掉了25％、40％、53％和57％。
和2000年相比，2020年居住在房龄30年以上的老旧住宅中的家庭户占比由11％上升到了14％。全社会的平均楼龄，2020年为17.4年，较之2000年增加超过2年，房龄继续变老。
最后，中信根据过去不同房龄段十年内拆迁比例，和2020年底房龄结构分布，预计未来10年，城镇住房年拆迁需求近6亿平米。
关于长期需求，黄奇帆在一次采访中预测过，数十年后，中国地产需求规模的终极稳态为保有量500亿平，年均折旧10亿平。
无疑，叠加通货膨胀，平均房价将在数十年后超过2万、三万每平，全国总销售额将逐步突破20、30万亿，房地产在数十年内依然是中国唯一的支柱产业。
从冷冰冰的数据看，中国地产到头了的判断是可笑的。现在一切的混乱，只是因为周期底部的情绪作祟。不过为了穿越周期，避免死在黎明之前，还是要选择已经完成转型的双驱型企业。
$新城控股(SH601155)$ $华润置地(01109)$ $龙湖集团(00960)$
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我之前死磕地产，就是也觉得需求很强，但没考虑供应，现在的问题是供过于求。但这个供过于求，只是暂时的，因为很多底层人员的收入没有跟着房价的上涨而上涨，暂时买不起，等一等，等底层完成收入积累，过量的供应被消化了，行业就正常了。
现在地产公司普遍70-80的资产负债率，在这个基础上怎么发展？寄希望于房价还来一波大涨吗？地产以后发展的前提是，地产公司的资产负债率要降下来，至少要50以下吧。在这个过程中谁能活下来是个大问题，即便活下来，地产公司真是好生意吗？操着卖白粉的心，赚着买白菜的钱。将来房价是有可能到10万到20万，但是地价呢，如果地价也跟着上涨，那还不是玩个寂寞嘛，钱都让地方政府赚走了。
唯一支柱产业？前面觉得还有点道理，你这个判断证明了你在胡说八道！
这里说的拆迁是那种把老房子给真的拆掉吗？还是拆的同时又建了一个房子？
发达国家发展了这么多年加上通胀，怎么房价还没到100万/平，难道又是要被我们超越，我们先到100万/平？
只算需求不算供给吗，拆迁的房子原地不盖房子了吗，叠加人口减少，就算有通胀，房子要想大幅上涨已不可能。
现在一切的混乱，只是因为周期底部的情绪作祟。$世联行(SZ002285)$