新城控股每年都有很多大佬写分析，我就不啰哩巴嗦的了，挑点重要的讲吧。
首先，有息超预期降到571亿，融资成本降到6.2%，利息就是35亿。加上管理费用，销售费用，维持公司运营的三费降到120亿。吾悦去年收租113亿，今年大概率冲击130亿。也就是说，如果不考虑债务本金偿还，新城已经变成永动机。这估计会给银行带来信心，为新城追加更多的经营贷。
其次，年末在建面积3700万平，那么全口径建安成本每月可以估算为37亿，新城权益建安成本可估算为25亿。以新城当前40亿的销售额（我觉得维持不住，但建安也在变少）+11亿的租金（租金在变多）水平，依然可以覆盖，不考虑本金偿还的话，现金流为正。
再次，去年新开工面积440万平，上半年260万平，下半年180万平。没什么新开工，全力推进老盘去化，没有新拿地，这是明智之举。但也可以看出，销售肯定是会越来越乏力，这是一个隐患。
最后，新城可售土地储备3884万平，对应2500-2800亿货值，扣除难去化和商业，1500-2000亿还是有的，按现在的销售额，还可以卖个4-5年，依然不用拿地，市场真的是不好。
总之，这是一份基本符合预期，但又略超预期的年报。在雷声滚滚的地产圈，新城再次证明了自己的优秀，熬死碧桂园，熬趴金地，熬翻万科，令人佩服，令人感动。
可是我依然不得不说，新城今年是否能活下去，还是要看经营贷的置换情况。新城的现金只剩190亿了，销售肯定指望不上，激增的应付款也可以看出经营的艰难。
不论如何，在经营贷，白名单等政策下，新城还是有望成为较早脱离泥潭的第一批民营房企，率先进入下一个房产周期。
$新城发展(01030)$ $新城控股(SH601155)$ $保利发展(SH600048)$
@小马过河_老陈 @铁头怼新城 @广州楚桩黄小炼 @感悟82 @我就看看不睡话 @徐小猫yoyo
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莫南04-04 08:45当然是你张口就来，抵押贷总额才300亿，估值1200亿。你把图截完啊，后面很多抵押率不到50%，会继续融资的那段呢？被你吃了？玩意
飞行中的大鱼03-29 08:16那是肯定的，关键短期房价上涨不指望了，关键销量稳住就不错了。
仓总加对哥03-29 08:11请教一下，如果未来房价上涨，那么现在计提的部分会不会转化为将来的利润？
雪山飞狐包03-29 00:21因为发展卖了影院之后，没有什么业务了，就剩下一个儿童乐园。有影院的时候，账上还有几亿是正常的，没有影院了，留很多现金在账上干嘛？还不如支持控股呢。
雪山飞狐包03-29 00:19还是有数据比较好，否则说的话没有意义。 只要新城今年再置换经营贷120亿， 是不是问题都解决了？ 它没有受限的商业体少说三四百亿是有的，是足够的。 何况有的债务就是拿商业体抵押的，那么转换一下也无所谓。
莫南03-28 23:39对，有指标，涉房要超过增量的百分之多少，民营增量比例要高于涉房的总增量比例，不存在全贷给国企。ps.国企效率低于民企，靠贷款数学其实并不解决问题，只是把问题拖的更严重，下跌的市场，越借钱梭哈，亏的越多，很好理解的。反正我觉得保利已经很麻烦了，拭目以待。
实用的存钱魔王03-28 23:24有的贷款不能提前还吧。只能捏着鼻子还高利息了。还好今年到期190亿，应该能降低不少成本呢。