真正原因不应该是房价跌了房子卖不动了吗
其他应收总额为2548亿元,其中标红框的二项,合作方经营往来款927亿,应收联营/合营企业款1453亿元。这二项合计为2380亿。
再来看万科2023年财报里的“其他应付款”
其他应付总额为1612亿元,其中标红框的二项,应付合营/联营企业款579亿元,应付股权款与合作公司往来及其他521亿元,这二项合计为1100亿元。
从上述可以看出:其他应收款与其他应付款的差额是936亿,而与合营和联营的应付应收往来款差额居然是1280亿,如果万科的这二项资金的往来款能够平衡,那么万科的母公司无疑会多出来1280亿现金资产,那万科还会有财务危机吗?
那其他类似房企这二项怎么样呢,我们来看看招商地产刚出炉的2023年财报
可以看出招商地产的其他应收款和其他应付款基本是平衡的。
为什么会出现万科资产负债表这种情况,实事求是讲,也是过往万科一直追求规模因结出来的一个果,这也是众多投资者比较诟病万科的原因之一,一边喊着要活下去,一边却还在为规模费尽心思。并且从利润表来看,联营企业和合营企业的表现绝对可以用糟糕来形容,以下红线表示的这二年合作企业贡献的利润,其中2022年亏损7.7亿,2023年也仅盈利0.58亿。这就是万科下了大血本换来的,不免让人唏嘘不已。万科也该醒醒了,虽然有行业下行带来的不可避免,但确实管理层在其中也难辞其咎。
这次融资政策导向从“公司信用债变为项目抵押贷”,是刺破万科这个因的最大推手,没有什么可说的,这世上真的没有无缘无故的爱也没有无缘无故的恨,这个果,万科也只能暂时受着。
接下来万科最重要的任务不仅是要缩表,而且重点还是要缩合并报表外的表,控制并减少联营合营等合作项目,回收拆借出去的资金,回归表内才是正道。
也衷心希望万科能够顺利度过这次难关,人间正道是沧桑,也希望万科管理层走正道好好经营 ,中国房地产行业还是大有可为的。
说到底,$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$ 是多点开花,是实力或者能力不允许,甚至是二者都不允许。 在财务上来看,这个其他应收款的超预期膨胀无疑是关键因素,当然为什么会是这样,我也进行过深入的思考 ,在这里没有提及。原因就是万科全力保交付,说到底这是万科的底线,是万科维持良好声誉的杀手锏,也是抵制一切流言蜚语的最好回应,因为但凡万科有一个楼盘不能按时交付,我想舆情会来势汹汹,挡也挡不住的,这个你也可以在脑子里试想一下,后果可能会是怎样的,所以万科多次在各种场景都表示要高质量的保证按时交付,这种承诺的对价就是以万科名义开发的销售物业,就得全部由万科去承担最终建设和交付的责任和压力,当然最后只有用钱来说话,所以无论是表内还是表外,甚至只是万科小股操盘楼盘,万科都得全力压上资金去建设去交付,万科的红旗永远不能倒。这也可能就是为什么万科表内的存货已经大幅度的下降,而其他应收款基本没有变化的原因。所以我说造成万科当前 财务困境的真正原因是其他应收款的尾大不掉绝对 是没有问题的,并且我也相信随着表外销售项目的陆续 交付,后期应该会得到较大的缓解,这也是为什么郁亮一直强调说万科当前的困境只是流动性带来的问题,是短期的阶段性的原因。当然郁亮还强调解决当前困难是一揽子的方案,也包括郁亮在股东大会提出的瘦身计划,回归三大主业等,事实这些都是为了万科更好的将来,是中长期的策略,对此我也是认可的,也更坚定了我后续愿意跟随万科砥砺前行的决心 。 顺便也提一句,之前对于万科的小作文无论怎么多,但都经不起二个问题的质询:一就是万科的楼盘有没有延迟交付甚至不交付的?二是万科有没有实质债务违约的。
楼主分析的真不错,客观中肯。
我这几天一直在思考、研究房地产,和楼主观点同样看好未来房地产市场,同时长租公寓的发展也是处在初期,未来规模不会小,万科和龙湖在公寓这块分别第一、第二。
据我这几天的了解已看定龙湖,几万股万科早上也出清换了龙湖。
建议楼主可以通过财报的方面看看龙湖。
总部总对总借钱,投到项目公司,项目公司再和小股东合作,小股东也投了钱到项目公司。预售监管变严后,项目公司资金回到总部的流速骤降,造成万科现在的困境,小股东分钱也受影响,所以有人闹事。销售回款方面从项目公司拿回钱得尽快交楼释放监管资金,融资方面得尽快发reits,拿经营贷,大宗交易处置资产,增加总部现金流入。都需要时间。
应收应付之差这块大概率就是万科影子银行的本体了。这也是为啥总对总变成项目制以后万科这么难受。感情行情好的时候用总对总套钱出来当二道贩子,现在直接干到残废。以前有多爽现在就有多惨。等这两年把这些小股操盘的货都拾掇拾掇,应收降下来,超募的钱还了。危机也就过去了。
金地与万科,两家内部人控制的地产公司,其它应收款占比都非常大,里面猫腻不少
万科的联营与合营企业赚钱的项目给高管跟投了,没有进合并表,不赚钱的高管不跟投就都合并进来了
这个我也发现了,但一直不知道具体是什么,你这么一解释,貌似通了。看来不是什么钱都可以赚的,踏踏实实赚自己该赚的钱。
其实不明白 现在深究这些的意义是什么
其他应收账款没有大额计提,我觉得还是基本可控的
不作死就不会死,对比一下经历过数次金融风暴的港资地产公司,看看什么才叫活下去。