看好不看好各一半吧，持有华侨城久了有感情但真的体验不太友好。
亮点：1 文旅地产的龙头却给了地产股的估值，文旅始终是华侨城的核心，市场却一直不认可。2 估值低，央企融资利率低，即便是地产也有很大的安全边际。3 文旅迭代快，人才聚集。还有早期的一些成本入账的资产，先发优势。
缺点：1 不重视市值管理与投资者互动，要么减持，要么数据缺失，总之不透明还不改正。刚刚有好转的迹象。2 地产业务短期难再上了，需要消化一两年，文旅随着下沉后期的盈利能力待验证，总之没有风口难获得大收益。
一个优点缺点并存的公司，梧桐感谢华侨城让我有很多投资收益，讨厌华侨城的许多做法，爱恨并存是内心真实想法！
感谢@其实 的分析，让华侨城更真实的呈现！

把它当成一棵树，栽种三年多了，学习了解研究了个大概，相对熟悉了，剩下的就是跟踪。我不太在意短期的收获，寄望于未来每年的果实。华侨城文旅就像树根，在大湾区，在江浙，在中国的核心城市群，不断的延伸，向深，这是一场硬工夫，需要很多个春秋，冬天积蓄力量，春天顽强生长。有人说，它的利润都是地产提供的，文旅很少，但我想说，目前文旅的利润是不明显，但正如春起之苗，不见其增，日有所长，只有把根扎实了，在未来中国消费兴起，自动化让人的生活越来越多休闲的时代，才能结出丰厚的果实。任何商业行为都是服务于人，在衣食住行极大满足后，在老龄化时代，人需要的服务是极大需求，华侨城文旅正深耕这些资源。房地产目前看还行，赚钱快，但是如万科保利等也都在转型，华侨城不需要转型，文旅就是主业。如果说万科是地产行业锐意改革的先锋，那为什么要瞧不起华侨城文旅？难道万科的长租公寓，物流地产，比文旅收益率更高？文旅就是低效资产，万科新业务就是目光远大？华侨城的优点是央企背景有好的资源，痛点也是央企不够灵活，并不完全以利润为导向，不像宋城那样一切以赚钱为目的，野蛮生长，甚至流氓成长。
管住自己的贪念，人生不需要天天月月摘果实，只需要几棵大果树。当投资者真正把股票视为股权，践行长期主义，意在长期，熟悉了企业之后，就由衷生出来轻松和幸福，这远比忙碌于要时时赚钱更好。

首先感谢其实老师以往客观的分析！
19年买入华侨城，目前看，投资收益一般。
站在19年的时机看，那时买入华侨城是有很好的逻辑的。
这两年，疫情对文旅的影响，我估计会有50亿利润。房地产的政策打压，对华侨城影响主要在限价，也减少了一些利润。
目前看，个人有很多反思。没有意识到疫情的影响会这么严重，去年年中之后的认知逻辑是海外旅游去不了，国内游大幅增长，但从今年五一之后的数据看，全国层面旅游恢复一般，6月份广州疫情、7-8月南京、河南疫情，目前福建疫情，影响很大，未来会怎样？这局面如何破？没有想清楚。可能需要几个方面，高效检测工具、高效疫苗、特效药。看我国防疫的决心，我觉得如果上面几个方面解决不了，我们是不会放开国门，国内也会一直常态化管理。
地产的政策威力之前也是没有意识到的，虽然一直在防范这个风险，从来不考虑民企地产，本来以为政策会限制民企，反而更有利于央企，但目前看市场在担心系统性风险。
站在今天这个时点上，总体依然看好。
首先当然是超低的估值和不错的分红，作为央企，虽然是高杠杆行业，但这样的估值水平实在是难以想象。
其次是文旅依然看好，一是文旅的增长很快，欢乐海岸的商业模式基本是成功的，深圳、顺德、襄阳、扬州等地经营情况较好，据说宁波欢乐海岸、济南欢乐荟情况一般，比较来看，欢乐海岸的项目可能还是要多搞开放式游乐项目，宁波、济南这种人气难以聚集，后期宁波的项目可能要看体育公园的引流，济南的项目恐怕要看山东大学等搬迁和轻轨建设。后期欢乐海岸规划、运营本身也会自我迭代，相信会更好。二是欢乐谷经营情况较好，特别是目前提出从二消发力，目前的提法是收门票的购物中心。
三是地产供给侧改革完成后，虽然利润率会下降，但央企的市场占有率会提升，由于限地价限房价反而会导致房地产项目风险下降，市场应该会给予更高的估值。
目前是一个很困难的时刻，地产市场不明朗、疫情形势不明朗，我预计这种困难甚至可能会持续到明年年初或者明年一季报。如果近期有股权激励出台，能够给予明确的业绩增长预期，也许情况会好一些。
预测华侨城最大的投资机会在22年8月-23年4月，这个时期经营业绩大幅增长，地产市场预期稳定化，疫情外防优秀，还有可能的渤海证券上市，华侨城股价可能会迎来双击，也许会有两倍的涨幅空间。

垃圾的管理层是最大的痛点。

我已然坚定的看好华侨城，因为我看到的是长期的华侨城，长期的华侨城没有什么不好的变化。
1、华侨城是在做对的事情吗？
这是个根本性的问题，从华侨城的使命、愿景、价值观来判断，她没有做什么不对的事。
2、华侨城还保持着当初的方向吗？
华侨城制造欢乐的初心未变，造节活动如火如荼，创想、创意蕴含在其中，这是企业真正的经济商誉。另外，华侨城的文旅方向还有国资委掌控把握，这是企业利润之上的追求，不仅仅是利润，当然华侨城的文旅长期肯定能赚很多钱，看看世界之窗就行了。
3、华侨城还有产品追求吗？
华侨城的每一处欢乐谷、欢乐海岸类产品，都是一项不同的设计，不是简单的复制，而且可以随着时间推移不断自我进化提升，经久不衰。这是华侨城打造平台的基础，有了这些硬件，就可以顺利推广自己的和别人的IP，成为苹果手机一样的硬件+服务模式。

至于目前大家关注的关山减持、段先念不参加股东会，都不是关键问题，大家关注是因为盼望股价上涨，不考虑股价，用股东思维去看华侨城就是另外一个模样

人群只干2件事，落井下石和火上浇油，反应到股市里就是追涨杀跌，涨的时候全是利好无视利空，反之亦然。
不到5倍PE的华侨城（低估值），常年ROE15%加（好公司），未来文旅成长性确定性非常高（高增长），光这3条其实就足够了，投资就是抓住重点，大道至简，疫情迟早会过去，现金流以收定投不会暴雷，巴菲特说当一个伟大的企业在遇到一个可以解决的问题时（上手术台做个小手术）就是买入的时机。

以宏观角度来看，华侨城是城市环境规划建设投资运营商，华侨城是指在花园环境里面创建一处未来之城，塑造城市人文环境、改善城市人居环境、创建精神文明环境、建造一片宜游宜业宜居的家园环境。
宜居宜游宜业环境☞文旅景区通过娱乐游玩项目引流，然后导流给周边商业体，人头攒动川流不息就吸引各种消费服务业态来此聚集，就形成一片繁荣昌盛的消费经济区，从而改变城市区域地段环境，这片区就是华侨城。
旅游景区是吸引客户创造消费需求的流量工厂，流量工厂本身不怎么赚钱，流量赋能方向才是旅游企业获得超额利润的地方，比如消费流量注入荒凉地块就能变成繁华地段，繁荣推动土地商品房溢价升值，李嘉诚喊三遍☞“买房就是买地段”，房价不是钢筋水泥建筑物的价格，而是建筑物后面所承载的资源环境的价格，资源老贵/环境成本代价高。

用粗暴方式解释 “中国建筑是卖苦力的、万科A是卖住房的，新城控股是卖店铺的，华侨城A是卖城市规划资源环境的”，各地省市领导都清楚“一座华侨城 改变一座城市”，各地政府纷纷邀请华侨城合作共建国际一流繁华城市，力争成为世界一流的国际消费中心城市。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ $迪士尼(DIS)$

首先，恭喜@其实 兄在财报大炼金活动中获得二等奖，在我看来，其实的这篇文章理应获得更好的成绩。
回到问题，不知道您是基于什么考虑在当下这个时点提出这个有趣的问题，是也对于当下的股价不满了吗？
从“票”的角度看，四月份至今35%的股价下跌，已经表明现在的市场下，大部分人是不看好$华侨城A(SZ000069)$ 的，原因只有一个：股价跌了！。如果兄台在四月份问这个问题，答案一定是反的。于我而言，股价下跌，我当然也会有遗憾，因为我当前并没有考虑增加我的地产持有比例。当然我也深知自己不具备低买高卖的择时能力。
站在“股”的角度，我个人在当下依然看好华侨城，理由如下：
1.华侨城低成本获取土地的能力没有变。由于文旅是华侨城的“根”和“魂”，深耕30多年文旅的华侨城依然在和地方政府的谈判中能够以低价获取土地。地方政府也乐意引进华侨城，以提高周边土地的升值能力。章丘的土地是一个很好的例子，华侨城拿地价格是地产企业的一半，即便其它开发商亏损，华侨城依然能够获取不错的利润。
2.华侨城低成本获取资金的能力没有变。地产业本质上是资本密集型企业，低的资金过去成本代表着更好的利润水平。对比华侨城和融创，大学6%的利率差，很难靠管理能力弥补。而华侨城的融资利率是一直下降的，与头部央企地产公司处于同一水平。
3.华侨城的合同负债依然在增长。当然，未来能够结算出来的利润未必会有很大的增长，但至少表明小乔的销售端操盘能力在提升。
所谓的痛点或者风险点：
1.市场大环境下，销售端出现问题，房子卖不出去导致资金链断裂。这个风险是投资地产行业的投资者都要面临的风险。于华侨城而言，目前即墨、章丘和部分三线城市的去化率比较惨淡，需要持续跟进关注。
2.部分沉淀资产盈利水平差，疫情原因导致雪上加霜。先说疫情，疫情什么时候结束不在我的能力圈之内，但我知道人们出去游玩的喜好不会变，疫情算不上非常长期的风险。而沉淀资产，在我看来只要现金流回正，我都不认为是风险，所谓沉淀资产，无非土地使用权和地上的建筑设备，地上面的会折旧，但是土地会随着社会的效率提升而升值，华侨城目前拥有土地使用权价值应该远远高于账面价值。
3.管理层风险。华侨城的管理层，一定算不上优秀的骑士，边走边看吧。
以上，是我个人持有2年小乔的一点感悟，可能谬以千里，仅供其实兄参考。
当然个人华侨城仓位重，难免一叶障目，不构成对其它投资者的投资建议。

拿着就是看好的最好证明。
资产端成本计价，资产够硬。
利润率还是最好的一个。即使毛利下降不伤根本。
文旅第一，利润可能不高。占据赛道最重要。

也许有一天也会看到华侨利润下降，可能其实不小，少了土地投资收益，跌加利润率下降。也会看到主营更清晰的华侨。