一、先看看目前的状况
商品房销售面积（万平方米），已经回到2015年水平，低于2016年水平。
从增长率来看，2018年去杠杆后回落，2020年因为疫情增长停滞，2021年爆发式冲顶之后，2022开始大幅回落。
从销售类型来看，过去的10多年来，期房销售始终占据着大壁江山，存量市场远不及增量市场。
从拿地情况来看，断崖式下跌。
从土地成交价款来看，数据与拿地数据同步，也是断崖式下跌，截止2022年9月累计值只有5024亿。
那么房地产的康波周期落幕了吗？据说房地产的康波周期都是20年，2000-2022，我们已经走过了超越20年，那么答案显而易见了。
二、房地产过剩了吗
我相信供给面积是最具说服力的数据：
从2000年到2021年，22年间，竣工率从40%下降到了10%。这21年间的竣工面积分别为【25104.86, 29867.36, 34975.75, 41464.06, 42464.87, 53417.04, 55830.92, 60606.68, 66544.8, 72677.4, 78743.9, 92619.94, 99424.96, 101434.99, 107459.05, 100039.1, 106127.71, 101486.41, 94421.15, 95941.53, 91218.23, 101411.94】万平方米。
从已竣工角度：
我们将22年累计竣工面积加起来为：1653282.65万平方米，即165亿平方米，人均为：165 / 14 = 11 平方米，如果考虑城镇化率64%，则为：165 / (14 * 0.64) = 18 平方米。
从施工面积角度：
2021年还剩余：975386.51 - 101411.94 = 873974.57 万平方米，即87.3亿平方米。剩余人均为：87.3 / 14 = 6.2 平方米。如果考虑城镇化率64%，则为：87.3 / (14 * 0.64) = 9.7 平方米。
综上：现有房产，人均有11平方米，考虑城镇化率人均真实有 18平方米。从2021年的数据看剩余施工的人均还有6.2 平方米、9.7 平方米。
你觉得过剩了吗
三、未来何去何从？
单纯从面积角度来看，在不考虑人口负增长的情况下，人均18平米好像并没有过剩。
那么这次房地产的康波周期落幕的直接原因是什么？这个问题挺值得思考的，我想大家都能提出很多原因，不过回到最直接的那一个，逃不过最简单的三个字：没钱了（杠杆到达极限）。
日本90年代房地产泡沫破灭时、美国08年次贷危机时，其居民宏观杠杆率分别在达到了70%、90%，随后开始了下跌周期。
而我们国家，2022年截止三季度，居民宏观杠杆率为62%（GDP累计值为87万亿，居民债务规模为：87 * 0.62 = 53.94万亿），与日本、美国当年还有一定的差距。但是我们国家的可支配收入占GDP的比重却远不如日本、美国，所以还得看看可支配收入的情况。
2022年截止三季度，居民部门人均可支配收入为27650元，中位数为23227元。
那么总的可支配收入为：27650 * 141260 = 3905839000万元，即39.06万亿元。
居民部门贷款余额为53.94万亿，而可支配收入为39.06万亿元。居民贷款/可支配收入已经达到了 139%， 这个数字足以让我们明显的感觉到：真的没钱了，远期现金流折现的杠杆已经拉扯到极限。
而日本和美国房地产崩盘时，居民贷款/可支配收入都未超过100%。
伴随着2010年画出一道美丽的黄金交叉点之后，城镇化率也从36%，提升到49%，再提升到了63.9%，而对应的人口自然增长率，也逐渐下降至接近于0。未来会发展成什么样？不好评说，9月底新出的置换税政策标志着调控已经从增量市场转到了存量市场，另外从今年大量的税务岗位招人的现象，也能嗅到一些不寻常的味道。
也许这次康波的还没落幕，下一次新的康波却已经悄悄开始…