| 发布于: | 雪球 | 回复：14 | 喜欢：1 |
未来正常的年均可支配收入的1/8就能还完现在的贷款。
已买房的还现在的旧贷，新买房的借新的贷款，两者平衡让存量贷款金额变化不大。
改善性住房潜在需求很大，大四房总比小两房住得舒服的多。有收入的话拿出八分之一让自己居住的更好也很正常。
宏观杠杆率都是用的每年的累计值，每年3万元的可支配收入，用来撬动上100万的房子，需要33年。 所以相对“远期”的房子来说，“现在”的居民就没钱了。
就好比居民宏观杠杆率定义的是：债务规模/该国当年GDP， 分母是该国当年的GDP，而不是该国过去20年GDP的累计之和。
我现在大致明白了你想表达的意思，你是想要把过去居民历年积累的财富都加上。
但是这个与我想表达的观点不一样，我是用贷款/可支配收入来反映宏观杠杆率，杠杆是远期现金流折现，要加存款也是只能加上每年的存款累计值，现在每个人每年只能有3万元收入可以自由支配，对于买一套房来说，已经透支，杠杆过大，目前这个可支配收入已经无法支撑房地产的DCF折现。所以居民没钱买房了。
而你想表达的是要把过去的财富积累也拿来购买未来的房子，这样的数据对形容杠杆的意义不大。不过我之前确实误解的你的意思，抱歉。