我觉得新城的起飞点
满足三个条件
1:就是 有息负债降到市值之下，这样追求确定性的机构会大力关注，起码不会死，无风险事件
2:美联储大放水又回到1%利率，这时候各种领展之类的reits基金可以把优质的商场估值打到30-50倍
3:住开 价格的回暖，不需要很大的回暖，只需要温和年华5%的价格回暖
按照新城这种 现金流130-150-170-190到27年190亿租金收入（今年一季度20%增长，内生是10%，10%新开）以后新开会变慢，内生不一定正好处在新开业3-4年养熟爬坡期，也许会比10%高也不一定综合增速就给13%很合理
而且租金成本固定平均3000万，也就是净利润率会随着租金增长，净利润率越高。那么最终取50%净利润率
那么就是27年租金利润90亿
对应美金1%利率外资喜欢的dcf估值模型30倍完全合理，海天味业最高120倍，给30倍完全是保守
那么估值2700亿
目前股价正好15倍，27年这个点$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$ 我们27年再看，立这个帖子