昨天熬夜看了看数据

现在这个行业可能就是14年的白酒行业。和14年的上一个地产周期萧条还不一样，上一个周期其实库存很高，也就是房子很多，杭州这样的强二线城市都是满满的库存，上一个萧条周期是由于需求不足引起的。现在这个萧条周期是去杠杆导致的，本身一二线的需求还在，其实人们对改善性房屋的需求是天性，即便是上海，还有好多人甚至大部分人住在老破小和弄堂里之中，普通老破小弄堂里的老百姓就是天天想着拆迁拿钱去买商品房。只要真实的刚性改善需求在，这个行业就有存在下去的可能性。

现在行业剧烈的出清之下，供给端严重不足，未来两年可售货值会远远不足，在需求不是太大变化甚至略微下降的情况下，会紧平衡，也就是产品价格不会降幅太大，甚至温和上涨。而供给侧，由于剧烈的出清，土地价格将进一步降低，最近第二批供地保利上海拿的地一块杨浦的地，5.8万楼板价，而今年第一批这块地对面融创拿的是7万楼板价，预售价格是9.9万。现在保利这块地的毛利空间是很足的，超过30%甚至35%。这还是第二批集中供地，现在第三批预计土地成本下降的更快，因为全都躺平了，不再拍地了，除非让利更多。

现在布局一二线货值多的公司还有融资成本低的，其实我一直说rc没问题，他的财务虽然够烂，但是地都好，虽然成本高点，但是卖不成问题，无非赚多赚少。你像在上海，一些小的开发商可能以后就退出市场了，阳光城以前在杨浦布局还挺多，办公楼就在江边对面，以后就退出了，这对活下来的巨头绝对是好事。

保利一直是上海城中布局多的开发商，土地够硬，然后质量都好，融资成本低，毛利率到净利率会高

金地一直是定位于上海城乡结合部的，就喜欢选择地铁沿线距离市中心一小时的地段。大概均价3-4万，拿地成本1-2万，我去看过金地上海10多个楼盘，他的定位就是刚需加小改善，3-4-5万，然后89-95-105做三房，115-135可以做横厅4房，首次来上车的小年轻人如果买300万-400万就可以搞定，就是距离市区远了点。首付100多，贷款200-300。一个月月供就1万多，其实并不难。

金地其实特别有意思，这两年销售特别的猛，貌似和绿城是第一猛，毛利率这两年也会很好，摆脱了前几年地王的计提。这家公司14年就10块了，现在还是9块……………销售规模扩大了5倍………………

我看中金的预测今年可能还能增长10%的净利润，这在种世道下这是非常了不起的。得益于从19年-21年的销售高增速，22年结算利润可能还会超过10%甚至20%。老克自己开投资者发布会都惊呼自己太他妈便宜了。土地irr18%-25%之间，也就是18%净现值回报率，而且土储大部分在一二线居多，折价风险不大。足够的经营杠杠边际。

保利的经营爆发实力略次，但是爸爸牛逼，大机构认可度更高。

万科其实前两年销售略差，今年开始补库存，也就是明年销售会提速，如果没有意外，明年的市场份额会大幅度提升，第一就是自己销售增速高，第二就是别人都死了不卖了……………

从房价的角度看，上头还是支持稳地价，稳房价，稳预期的，因为土地财政和房价乃信用之锚定。很多人可能盼望着房价暴跌，但是现在经济的各种信贷企业间的各种往来都是以房子作为抵押担保品的，这个东西下降多了，就是超级newclear式危机，意味着社会总需求的缩表，那真的什么白jiu，新ny都得死，所以现在上头暖风频吹，没什么大的实质性行动，如果数据进一步下跌，不排除 棚改货币化，其实这周末有几个穷地方棚改货币化已经开始了，只是换了个名头叫做“城市更新”，感觉更现代更科技点。

nc是民企，我看未来最好转型成为成熟的商业资产平台管理商，这两天反复确认。账上400受限200，月均能销售正回款80-100，前面的销售贷款现在批的快了，可能更多到月均回款200都是可能的。然后未来两月到期30亿债务，加上月度开销建安支出可以拖欠向下游施压，不拿地是完全没啥问题的，崩了只能是市场对民企的情绪崩塌……还每个月有10亿左右租金可以收，如果预支租金也是可以。

最后想说说万科的低估程度吧，有时候市场就是这么不可理喻的。万科物业的估值应该是要比碧桂园服务高的，规模差不多，能级和质量更高，而且扩张性不弱，我们小区都想换万科物业。目前碧桂园1500亿rmb，万科物业利润上1500-2000合理。而万科A市值2000亿。还有物流和商业也是能值几百亿的。

合着纯住宅开发就是白送，0估值，问题是这确实还是能贡献不错利润的和经营性现金流的啊，你质疑谁也不能质疑万科的账吧。

也许现在的万科就是120块的茅台，那年我刚入行，亲眼见证白酒研究员年底全被炒，没有任何机构买茅台。茅台跌到8倍。那时候看茅台的护城河似乎也没那么确定了。

茅台这两年最高60倍，现在40倍。地产是不可能以后超过10-15倍乐趣，毕竟护城河不一样，但是低杠杆管理红利产品红利还是在的，像国外开发商10-15倍靠拢是没问题的。

相信明天会更好，明天的太阳会照常升起，送给所有还在坚守的地惨人，太难了