地产公司分数大比拼（二）

昨晚的文章没想到成为爆款，上了今日话题。在广大球友的催促下，续集来了。还有很多球友开玩笑说，把某某公司分数写高就给你大大的打赏，虽然打赏很美好，但是我还是会以我的角度主观公正的写下中肯的评判的。

另外正文之前我想介绍下，地产公司的产品线，虽然分类五花八门，什么什么系列，但是统一归类大概就是ABC高中低三档次。A高档次就是奢华尊享系列，比如说万科的翡翠滨江，保利的one 56，翡丽甲第（都特么是绿，不知道这样取名字损失很多金融界客户吗），融创的滨江一号院等等。B中端系列类似改善性需求大概万科 海上传奇，万科 天空之城，保利艾庐，保利叶之林叶语，融创玫瑰公馆。而C低端类型就是刚需上车盘，万科幸福派，泰禾小院。那产品的品质肯定是越高端越好。因为真正的建筑成本实际上占销售价格的10%左右（70%大头都是给政府的）。一个在上海三万块的上车盘，3000块来造房子，7万块的改善盘那就是7000块造房子，12万的楼盘，那就是1万2一平米的标准来造房子，事实上越贵，成本的投入比例还越大点。你们想想这造出的质量能是一样的么？所以我比较的时候尽量横向比较，用改善性需求的楼盘为参照。

融创中国：融创的老孙我是深为佩服的，我在5块买过他，11块投资乐视时候震惊下车了，人生一大悔事，我也从没有想过一个地产股可以一年涨8倍。所以香港的低估值回归的程度也是惊心动魄啊……

它的楼盘我看过很多，上海外滩一号院，滨江壹号院，玫瑰公馆，还有一个别墅产品在南徐汇的名字想不起来了等等。我实事求是的讲他们的产品缺少那种底蕴，冷冰冰的感觉。假设说绿城的宋卫平是乔布斯，那孙宏斌就是库克吧，极其善于运作营销。虽然产品质量用材看起来达到了，也不能说不好，但是就是少了那些灵气，不自然，僵硬。当然可能我的眼光比较挑剔。让我印象最深也是他的销售妹妹也是我见过所有地产公司销售中最漂亮的那批，各个谈吐高雅，一看就是有知识长的又美。可能来买房的老板就喜欢这些，哈哈哈，所以销售业绩蛮不错的。他的产品大部分都是那种石材外挂板楼，虽然板楼成本摆在那，其实这也不太符合中国人居住习惯，阳台都内置的多，晾衣服南北通透都麻烦，住他的房子有点像住法国巴黎那种老的一百年的石头房公寓，人家衣服都是烘干的啊。总体来说，产品只要能卖掉就不错，知识美女销售一叫我看房，我也不好意思拒绝啊。就会去看，要是美女风多吹吹，说不定就买了。还有他们家房子容积率偏高，紧凑，我觉得这对于改善性高端需求有一定的抑制。

说完融创的产品再说他的公司管理吧，我再说一次我是对老孙深为佩服的，一个人东山再起短短十几年就能做到几千亿资产规模，超越无数同行，这种人一定是有超强的能力和非凡的人格魅力再加上运气好。这种人才有一句经典的评语“治世之能臣，乱世之枭雄”。追随他的管理层听说素质也很高，管理开发运营效率行业内数一数二。要是金地保利招商地产的管理层是老孙和他的团队，那还有恒大碧桂园什么事啊，这些老牌贵族地产企业浪费了大好的青春被融创这种泥腿子追上了并超越了。融创的缺陷就是增长的太快，又是一家“外国”企业根基不稳小扣分，其它都是perfect。

综上所说融创产品线：80分，企业管理运营价值 90分 综合85分

金地集团：看一个企业我觉得看他的领导人面像大概就能看出来20%吧，不同于老孙的进取敢博鸡血，金地集团的董事长凌董一看就是“知天命”了，有一种老好理工男的感觉。

同样他的产品也是有理工男的那种温馨温暖设计合理的感觉，金地的楼盘大概上海浦东2040，宝山一个，松江金地玺悦。说真的，我在上海看了一百多个楼盘，我如果是刚需改善性需求，我最想买的是金地的房子。首先他们的户型设计不知道是有啥秘籍一样，明明95平，能搞出了大三房的感觉，比万科105的感觉大实用，117平的4房横厅设计大气程度比肩保利145平的房子。你想想花上600-700万买个外环117平的金地房子，足够二胎家庭全家老小其乐融融了，这也是最广泛的改善需求。而花400到500买了95的三房对于上车盘来说也很定位精准。他的房子没有什么融创的那种廉价材质的大理石硬提升品质，都是温馨设计温馨户型，定位就是最广大的消费者。让消费者一看就接地气，想买。

上图117平米的你能相信吗，乍一看我还以为160平呢。金地的材质建筑品质估计也是理工男企业的原因，算是比较不错的，内部销售员工让我意外的是归属感还蛮强，偷偷说他们的品质很良心，算是和保利不相伯仲吧。但是整体设计感，实用感略超保利。金地物业自也不用说，算是二流强品牌。一流（绿城服务和万科物业）。

说完金地理工男品质后，来吐槽下金地这个公司的管理层吧。妈个鸡如果说万科管理层那是打小算盘，金地这个就是在打大算盘了。搞出一个金地商置的怪胎，明着输送一些好地好项目给商置。然后商置的股权哎………………………不过话又说回来，这公司也确实是凌董带着一帮手下搞出来的，股权比例有点少，但是我作为股东我希望的是明着来，最讨厌暗地里搞。你股权激励啊，多分点股份我真没意见。但是偏要以输送商置还有每两年发巨额现金奖金来弄。所以这公司虽然净资产很值钱（深圳很多热门物业都是成本法计价），但就是这种不尴不尬的管理层让人抓狂。这要在美国，早就金融大额收购，卖掉低估物业资产，保留住开业务，股价上30一点问题都没有，没办法，这在我们国家么。管理层奖金激励目标订的也低，一点都不鸡血，听说金地集团是地产公司中最佳雇主企业，员工中午还在在发的小行军床上睡上一觉，可见员工幸福感满满。我作为股东不知道该哭还是该笑。

另外这公司去年我最大持仓1000多万股，12开始买的，最后成本11块，最低跌到7块多，一天成交有时候一亿，快让我抓狂了………………………中国有时候真的很神奇，专治各种不服，同样的公司，去年最高17，11块我以为血底了，没想到7块零头才是。好在保险公司全在，分红业绩稳健增长，有惊无险今年平均熬到赚一块多走了一大半。

金地产品线：92分 金地管理价值75分吧 综合84.5分 分数挺高主要还是觉得净资产被低估有搞头

今天最后来个阳光城：阳光城么怎么说，老板就是碧桂园来的。碧桂园就是一个房产大超市，那么阳光城就是一个房产小超市，薄利多销。

阳光城产品线我看过上海杨浦那两个，地皮周围环境我就不吐槽了，这个户型材质还是A类奢侈型产品我怎么觉得直逼人家金地C类上车类的感觉，最多给人家B类的感觉吧。那种满满的廉价感，细节处理之差，一个165平近2000万的房子户型吐槽点太多，主卧感觉是给仆人住的，户型像是塔楼那种………………就是小区设计蛮强凑合吧。开股东会的时候，连朱总自己都说，我们要把质量质量放在首位啊…………………

从企业效率上讲，他们这种薄利多销快速周转也没错，从一两百亿干到2000亿，中间怎么可能会精工细作么。所以说这产品就像小超市，求量不求质，好在他们似乎意识到自己的问题。

他们企业的净利率也是低的实在6%左右吧，也真是难为二位斌总了，把这么大的盘子要圆起来，肯定要有取舍啊。管理能力还是有的，激励方案也不错，企业内部也比较简单高效，融资成本也偏高。也是家福建企业。股价同样也猛，哈哈，价值投机好标的。总体来说是一家向上的企业，受制于底蕴不足，小人想干大事业。

阳光城产品线：60分 企业管理价值 80分综合分数70分

写了2小时，手机都快热炸了，求打赏买新手机啊。还有新城王牌肯定要留在大结局么，

$融创中国(01918)$ $金地集团(SH600383)$ $阳光城(SZ000671)$

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