新城控股最新调研纪要，新鲜出炉

breaking news！ $新城控股(SH601155)$ $新城发展控股(01030)$ 最新股东大会调研纪要，看的兄弟姐妹至少大赏一块钱鼓励下作者的辛苦吧。

首先晓松董事长很牛逼，能力很强，业务很了解，话语清晰，气场强大，完全具备人主的能力，旁边的曲，陈等高管完全以晓松为主核心。光看这三十岁的晓松，完全具备把企业搞的更大的素质，面对股东责难淡定从容。接下来具体问答，记录有些仓促，还请见谅！

Q：1:曲德君为什么危难之际要来，2:商业如何做好，怎么做的商业不一样的呢

A：曲：这个行业关注很多年，新城发展很好，我觉得新城很优势，住宅商业双轮驱动非常牛逼，和新城这个团队交流，觉得和牛逼，这个平台有价值有创新有活力，最近几年新开业的五月广场 非常有创新的，商业这个行业追随的品牌也越来越多，我的工作主要商业细分的创新，协助董事长做的更好，业态创新上巨大的努力。

Q：1新城 是不是第二次股票激励 ，每个高管没有2016年多？2:2016年这一次激励计划主要的差别。3:高管的激励为什么没有曲德君总？ 会不会普及到更多的员工 4:曲的工作多奇妙业务发展范围情况，和凯德宝龙轻资产输出什么。4: 传闻董事长是不是倾向于守住商业资产，不对住宅的规模的诉求有太高的要求。

A：目前曲不是新城控股 没有任职，是发展的任职，但是未来工作调动也会激励。对于新城来说，这么多年很稳重，有基础制度的优势 ，新城这么多年01年b股上市，没有融到一分钱，但被监管的，所以比较规范，决策很有优势决策效率高！3年前抓到了市场机遇，所以那时候基本土壤可以快速扩张，但是730之后大环境变了，市场环境变了，整个行业，但是目前对于新城现在发展要增长，保住目前的地位，未来保护质量的发展，硬实力做到位。10年前，大家买房子看地段，小开商，买完之后就维权之路，现在都是买房买品牌，未来一定要品牌，知名度，美誉度，产品的质量，服务。多奇妙的业务情况，曲的工作，成立于2015年，基于五月为主，外部也有店，未来有比较好的店也会比较适合开。多奇妙主要儿童游乐，开发一些0-6岁儿童课程娱乐，增长儿童业态的粘性，明年以ip衍生品为核心的零售商品为开发。游乐，教育，零售。购物中心儿童占比越来越高，儿童板块发展越来越好，业态从公司角度公司大力发展，做成新兴业务。 现在独立的业态，今年70家店，55家在吾悦。

Q：1 从长远来看，10年有没有规模上的计划。2:未来十年五月广场能做到多少座，几百座？

A：A：具体的数字不要说，不要被问询函问的话。 新官上任稳定为主，保持以往的双轮驱动，未来住宅的发展空间很大。城镇化率61%到70%还有10年、gdp增长的占比实际超过20%，没有什么其它产业的代替，所以地产很重要，几乎不可替代、地方债务问题，吾悦广场感触很深，土地款年底要交清，地价可以谈，今年中央意识到了，地方债放松，今年解决部分城市，今年年底应该会大放送。新城发展考量点，2000年之前房子占比50%，这种房子不合适居住，所以未来改善的空间很大，未来的住宅的发展的前景很大，未来头部的地产企业有增加集中度越大，现在的政策情况下，集中度越来越加强。对于银行层面，愿意放款给头部的企业新城有比较强的学习能力，每年的目标都是基于当年的机会，看市场环境的机会。

根据15年的规划，我们18年才达到千亿，现在早就做到了。到2025年左右，全国能开3500家购物中心，现在在1800家，根据历史的增长法来的结果。7-8之后未来的存量是现在的一倍，现在很多城市主城区的人口没有大型购物中心，未来肯定有比较大的发展前景。

Q：1融资问题大型银行融资恢复了2五月拿地和政府合作。3商业拿地的净利润率4长期开发规模收入能达到什么

A：A：地方政府积极性比较高，地方债务问题，政府喜欢五月进驻，90%都是重资产为主，政府喜欢重资产，轻的运营不好，政府的态度很明确，很喜欢五月广场，这四个月没有任何的改变。 过去几个月融资情况受到挑战，从9月份到现在合作的大型的银行 城商行，信用逐步恢复，公司的资产质量和运营情况很好，银行放心只是基于审慎性原则。 关于五月资产净利率，一开业大概7%的回报，到开业十年10%的回报。

Q：首先感谢晓松董事长工作1什么时候拿地计划时间表2前董事长会不会过户给先董事长

A：第二个问题没办法回答。关于恢复拿地的时间表，最近几个五月广场挂牌了，最近挂牌了，衡阳没拿因为太高了。最近还有几个挂牌，最近也拿了几个项目，大家也不一定知道。我们下半年对地产行业稳健的应对。行业都降低了，我们更谨慎，土地价格恒定，销售价格恒定，现在要靠运营，特定的环境下，小股操盘，合作对象会多。我们现在踩准节奏拿地。

Q：股权激励业绩是不是有点低，房地产模式业绩已经确认好了。17年销售增长80%，按照正常情况下19年业绩结算应该不止20%，竣工量和结算比例问题。19年利润应该增长远高于20%。这个问题怎么解释 ，会不会今年刻意的压业绩。这次为啥是扣非利润，而上次激励是全口径，不要虚，尽力释放利润吧。这次重估一定要大大的做？是不是交易所的问询函，重估不敢做了。

A：结算2年一个周期，现在看周期有所拉长，新城项目 越来越全国化，对于西部区域，施工期拉长，针对西部，很多供应商进入，很多不确定性，目前拉长交付周期的原因，现在精装交付。竣工量和结算量有差异，地下室配套五月不结算，有些毛坯到精装 也是拖结算量。 这次选择扣非，原因五月广场公允价值客观来讲难以变动，这部分确实公允价值会变化不小，管理层还是明确扣非归母净利润 清晰。未来公允价值 会努力提升，意思就是会计政策延续性。

Q：五月广场投资者最关注，衡阳放弃，2年前肥东事件，五月地方政府 是不是招拍挂做个形式，地方政府弄一个排他性条件，还是大家一起竞争，提高成本。包括五月广场租金的情况，每年递增率什么情况？ 关于公司近期新业务的布局和考虑，五月广场的业态，有没有新艺影城和多奇妙要不要 分拆上市。

A：多奇妙和电影不能讲，合规的要求。五月广场不同省份规范不一样，有一些列排他的要求，其实就是针对五月，有些区域报名前资料性的排他，举牌的话就是先拿地再上资料。五月租金情况，开业是标准年总体是超过我们预期20%到30%，12年开业五月今年20%的增长，1.8亿水平。开业6到7年经营好的话会实现不错的回报，其它的项目是这两年快速开业，项目的成熟，租金增长会超过cpi。各个项目有租金的提升。

Q：分红会30%吗？A：会继续保持分红率，全场鼓掌哈哈哈

其实最后一个问题最核心，还会继续高比例分红，爽 $新城控股(SH601155)$