| 发布于: | 雪球 | 回复：14 | 喜欢：2 |
举例：一个项目开发商自有资金3亿，前融7亿共10亿拿的地，后续本应再投5亿的建筑成本、税费、总部费用等等把楼盖好，规划时项目货值16亿，也就是有1亿的净利润。（别觉得低，前两年开发商在一二线热点城市是保本或亏本抢地王的）。
后来在应该投入1亿的时候（实际只支付了0.5亿现金，其他都是商票之类）预售项目一期，回笼资金5亿，然后这5亿预售款为了快周转马上被转到总部用于其他项目建设或拿地了。现在暴雷了，后续还差4亿的盖楼成本实在拿不出钱了，总包也知道你是老赖，除非你把前期拖欠的0.5亿付款并提前支付现金覆盖后续工程款，否则停工把工人撤走，楼盘烂尾。
如果地产形势好，开发商可以把这个项目的未售部分卖给别人回笼资金，但现在房地产市场，你十亿拿的地未售部分对应成本是7亿，国企只愿意出3亿买，否则继续观望等着捡你尸体。你如果按3亿卖，不但立马项目变成负资产资不抵债（因为你拿地时候借了7亿多的本加利还没还），拿不回现金，还要倒贴银行信托几亿还钱。开发商本来的打算是以拖待变，等zf救市说不定有些转机。现在zf要求保交楼，直接强制要求开发商拿钱继续开工。你说没钱，那你明明有资产为何不赶快卖？赶快剩余部分3亿卖了用于保交楼，你不配合直接是犯罪行为来抓人（参考郑州的保交楼zc）。
所以你说，这个对开发商来说是利好还是利空？
麻烦就在这，保交楼要求能还款，剩余货值能覆盖。买项目至少不能赔。对于房企的资金池来说，现在只能通过把原来从其他项目抽调出来的资金转化成的资产或者说土地卖给基金，逐步的去补充现金流。但这过程中就有一个问题，就是价值重估，原项目现金流转化成的资产或土地，如果减值了就不足以覆盖原项目的窟窿。对于某些家产没有大规模转移出去的老板来说，国内的窟窿就是靠他的身价去补。这个前提下就会非常难谈了。