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租与售。谈到房地产，很多人都喜欢把租售比挂在嘴边。
但是却习惯性的把租与售都看作同样的固定的资金支出，默认了租金长期不变，然后事实却不是。
买房是一次性的支出，无论是全款还是贷款买房，可以视之为固定性的支出。
租房却是每年每月都要支出的，属于长期性的支出。
要比较这两者，实际上是要对租房进行现金流量折现。
那么，问题就来了，贴现率是多少？
我们再把问题说简单点，假设3种租金变化模型。
1.租金长期不变；2.租金长期下行；3.租金长期上行。
那么，在这三种租金变化模型中，很明显是不能适用同样的租售比。
问题又来了，长期来看，租金会怎么变化呢
2018-2024我的房租从2800掉到1700了
过去处于高速发展期，适用类似于成长股的逻辑。2%的租金回报，每年租金涨5%，那么25年后的租金回报就会上升到6.77%，拉长到25年的周期，同样也可以在25年左右收回所有的买房本金。但是，现在已经进入回调期了，租金不涨反跌，就只能按照类似于股息率的算法计算回报率了，房息率低于3%都是不划算的，然而现在很多收益率1%都达不到。
2005-2024年北京的房租涨了450%，房价涨了1700%
租金是要跟收入匹配的，不谈就业和收入谈租金就是废话！
当年我买房子就是受不了每年租金都在上涨。
房租当然会上涨，所以合理租售比150-300月，可我们干到600以上，再涨房租又能如何
經濟好時，房屋租金回報往往會很低，經濟不好，人工作難保時，房屋租金回報會越來越高，這就是你想著租金回報，別人想著你買房的本金
记录也没到负数，还算贴现那岂不是更低了
哦