回复@宛平南路毛主任: 个人观点哈，仅作理性讨论，写这篇文章也是抛砖迎玉，理清思路：
1、母公司销售才三个月起量，这个数字我看到了，但拿地还没有恢复，可以看一下这个数字(前三个月只拿了60亿货值，我往下翻了好久才看到)，而且和21年及以前的预期差距很大了，以前是一个接近1500万方级别的公司，现在是一个800万方级别的公司，未来拿地销售的持续性需要观察。拿老黄历说事意义不大，看看前三个月销售和拿地的情况，建发甩了几条街，越秀和华发都马上要超过了金茂，这才是面向未来的数据。
2、股权激励拿个不到1%有用但用处不大，央企的这部分受限很厉害，还是内部激励机制和管理要建立好，从中国金茂的运作历史来看，管理这点很难讲，拿着一手好牌，却没干好，可能公司的人没少赚钱，公司没赚多少钱；建发5%-10%的管理层持股，还动不动来个限售股授予，利益一致性和动力不一样。
3、没说基础物管需要40%毛利率，而是说这部分毛利率偏低，照理说，金茂服务没几年，在管面积也不大，中国金茂前面每年交付1000-1500万方的面积，里面的新盘占比应该是比较大的，为什么一上来就是这个毛利率呢，能拆开来看吗，旧盘占比有那么高吗？住宅3块多的物业费为什么利润率更低呢？这点我不是太理解。如果有数据，还请赐教。
4、文章看了，逻辑没什么问题，但用22年的数字如果再测算一遍呢，金茂的非业主增值服务收入持平，操盘面积可是大降，这个数字是多少呢？与可比公司比较什么情况呢。
5、港股给0.7倍PEG很正常啊，可比公司平均就是0.7倍（PEG=23年业绩对应PE除以23-25年的业绩增速），保利、中海都是，另外建发、滨江、越秀只有0.5倍，建发、滨江、越秀和金茂服务算同一级别市值的吧，也都没进港股通。港股的流动性就是这么烂，就应该相比A股打折扣，我觉得对估值预期过高那只能等牛市了。
6、没说IR不好，IR没啥问题。核心是管理层的形象和能力，中国金茂可是吹过很多牛没兑现的，这个自然要打个折扣。

我说的更多的都是不好的点，但客观事实是，我自己持有很多。我的预期没那么高，多打点折扣，上面多赚点都是运气好，就是这个心态。因为，金茂服务想证明自己优秀还是要做很多工作，含着金汤匙别最后只当了个街溜子，我现在就当街溜子投的。//@宛平南路毛主任:回复@二道沟哈菲特:难得看到关于$金茂服务(00816)$ 的认真讨论了，感觉楼主的预期有点问题....就提的几个问题聊聊：
1、母公司销售： $中国金茂(00817)$ 1～3月的销售同比+40%，而且几个强势地区高频销售数据也在持续回暖，去年地产销售下滑是行业问题，金茂的相对排名还是提升的。  另外金茂有在拿地。
2、股权激励：这个上市没多久就提给国资委了，别的央企普遍等了一年多审批，很多排在前面的还没批完呢...
3、毛利率：基础物管16.8%我觉得是合理水平。 楼主想的基础物管40%毛利是在开国际玩笑吗...CRO做医药研发服务都没这么高的毛利，派人看个门、扫个地凭啥啊...    当然有些公司新盘多，或者靠缩减服务品质，毛利率暂时很高，但这不叫运营能力强，反而是个危险信号，因为赚这么多钱以后没有提价资格，长期毛利下降空间很大。 
4、非业主注水：之前有文章写过，不再赘述了 网页链接
5、估值：首先我们增速预期不一样，另外凭啥给0.7peg... 中海、保利就没按这个给估值，非港股通标的没有流动性，等行情好点进了港股通，央企物业咋可能10pe

高利率下没流动性的港股小票本来很容易坐牢，没必要用股价倒推基本面。和资本市场沟通上央企确实比较怕事，业绩会上很难放开讲，但另外金茂服务的ir是我对接过最靠谱、乐意沟通的，有机会可以直接和公司约聊